«Р1» Ассоциация

Согласно п. п. 2.1.2, 2.12.2, 2.14.2 приказа № 79/пр, УО и ТСЖ обязаны присваивать в системе кадастровые номера многоквартирным домам и помещениям путём выбора таких номеров из ГИС ЖКХ. За их размещение отвечает Росреестр. Государственный адресный реестр (ГАР) – государственный информационный ресурс, содержащий сведения об адресах. Федеральная информационная адресная система (ФИАС) - федеральная государственная информационная система, обеспечивающая формирование, ведение и использование Государственного адресного реестра. Оператором ФИАС определена Федеральная налоговая служба. Присвоение адресов, их изменение и аннулирование, а также размещение сведений о них в ГАР осуществляют уполномоченные на присвоение, изменение и аннулирование адресов органы. Таким образом, УО не имеет возможности размещения сведений в ГАР о кадастровых номерах помещений и не несет ответственности за размещение такой информации.

В соответствии с п. 31 Правил № 416 в случае если управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация, она обязана раскрывать следующую информацию путем размещения на постоянной основе: … б) на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом: … уведомления об изменении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги. Информация подлежит раскрытию не позднее чем за 30 календарных дней до дня представления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в ином размере, если иной срок информирования собственников помещений в многоквартирном доме не установлен договором управления многоквартирным домом.

В письме от 21.08.2024 № 03-07-11/78657 Минфин РФ указало, что УО не включают в состав доходов средства, полученные от потребителей за коммунальные услуги и КР на СОИ, если в полном объёме перечисляют их в РСО.

Согласно ч. 1 ст. 189 ЖК РФ, капремонт общего имущества проводится на основании решения ОСС. В соответствии с ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ, если фонд капремонта формируется на спецсчёте, то на ОСС должны быть определены или утверждены: - перечень услуг, работ; - их предельно допустимая стоимость; - сроки ремонта; - источники финансирования; - лицо, которое будет принимать работы и подписывать соответствующие акты. Если вопрос об отказе от строительного контроля не ставился, то он должен проводиться согласно постановлению Правительства РФ от 21.06.2010 № 468. Региональные власти обязаны выбрать, кто будет им заниматься, – исполнительный орган субъекта РФ или подведомственное ему учреждение. В данном случае действия банка спорные, рекомендуем их обжаловать.

Само по себе разделение здания при проектировании и строительстве на этапы в силу экономических причин, возможность ввода его в эксплуатацию по частям с одной стороны, и единый почтовый адрес, сквозная нумерация квартир с другой, не являются безусловными свидетельствами единства или разделения многоквартирного дома (определение ВС РФ от 31.10.2018 № 310-КГ18-17659). Решение ситуации с выбором УО зависит от того, являются ли секции отдельными домами или же это единый объект недвижимости – МКД. Если у блоков кадастровый номер и адрес совпадает с кадастровым номером и адресом первой секции, то это будет считаться единой конструкцией. Также необходимо установить, есть ли техническая возможность управлять отдельно разными частями дома. Если это единый МКД, то в соответствии с ч. 5 ст. 46 ЖК РФ, достаточно будет подписать договор управления с новыми собственниками, например, одновременно с актом приёма-передачи квартиры. Если у секций другие кадастровые номера и управлять ими можно отдельно от других частей, то УО для таких объектов выбираются на ОСС в этих секциях.

В соответствии с Приказом Минстроя РФ от 07.02.2024 № 79/пр размещению, в том силе, подлежит следующая информация: Сведения о нормативах потребления коммунальных услуг и нормативах потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, применяемых для расчета размера платы по договору, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг (путем выбора его из информации, содержащейся в системе) (п.3.1.5.); Сведения о нормативах потребления коммунальных услуг и нормативах потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, применяемых для расчета размера платы по договору, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг (путем выбора его из информации, содержащейся в системе) (п.13.8.5.).

Согласно пункта 3 Порядка внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденного Приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 938/пр (ред. от 30.10.2020), правовыми основаниями для внесения изменений в лицензию являются: реорганизация в форме присоединения к управляющей организации юридического лица или юридических лиц, управляющего или управляющих многоквартирным домом или домами; реорганизация в форме преобразования управляющей организации; реорганизация в форме слияния управляющих организаций.

Перечень общего имущества в МКД, на которое возникает право собственности у собственников помещений в доме определён в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п.п. 2-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. К общему имуществу относятся, в том числе, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома. Состав общего имущества определяется в соответствии с п. 1 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 № 491: - Собственниками помещений в доме – в целях выполнения обязанности по содержанию ОИ; - Органами государственной власти – в целях контроля за содержанием ОИ. - Органами местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по выбору УО. Указанная в вопросе кровля отвечает признакам общего имущества, указанным в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп. «д» п. 2 ПП РФ № 491.

Согласно п. 152 Правил № 354 в случае причинения исполнителем ущерба жизни, здоровью и (или) имуществу потребителя, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме исполнитель и потребитель (или его представитель) составляют и подписывают акт о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу потребителя, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий описание причиненного ущерба и обстоятельств, при которых такой ущерб был причинен. Указанный акт должен быть составлен исполнителем и подписан им не позднее 12 часов с момента обращения потребителя в аварийно-диспетчерскую службу. При невозможности подписания акта потребителем (или его представителем), в том числе по причине его отсутствия в занимаемом помещении, акт должен быть подписан помимо исполнителя 2 незаинтересованными лицами. Акт составляется в 2 экземплярах, один из которых передается потребителю (или его представителю), второй - остается у исполнителя.

Согласно п. 153 Правил № 354 исполнитель освобождается от ответственности за причинение вреда, если докажет, что вред причинен вследствие непреодолимой силы или нарушения потребителем установленных правил потребления коммунальных услуг. Если вовремя составить акт, то можно указать точное время происшествия и оценить состояние имущества. Вы сможете определить возможного виновного и поднять вопрос о привлечении к ответственности третьих лиц. При составлении такого акта необходимо уделить внимание ряду вопросов. отметьте, личное или общее имущество пострадало. Так вы сразу разграничите зону ответственности. обозначьте, кто сделал заявление об ущербе: собственник или иное лицо. укажите, какой вред причинён и при каких обстоятельствах.

Согласно ст. 122 ГПК РФ судебный приказ выдается, если заявлено требование о взыскании задолженности по оплате жилого помещения, расходов на капитальный ремонт и содержание общего имущества в многоквартирном доме, коммунальных услуг, а также услуг связи. Согласно ч. 1 ст. 129 ГПК РФ при поступлении в установленный срок возражений должника относительно исполнения судебного приказа судья отменяет судебный приказ. В определении об отмене судебного приказа судья разъясняет взыскателю, что заявленное им требование может быть предъявлено в порядке искового производства. Таким образом, в Вашем случае по отмененному приказу необходимо подать на взыскание задолженности в порядке искового производства. По требованию о взыскании за непросуженный период (с 03.2024 по 09.2025) необходимо подать отдельное заявление о выдаче судебного приказа. В случае его отмены необходимо взыскать задолженность в порядке искового производства.

Вознаграждение председателю совета МКД — не трудовой и не ГПХ! ФНС в письме № БС-17-11/316 (31.01.25) допустила, что такие отношения могут быть признаны трудовыми. Но это не значит, что они таковыми являются автоматически. Моё мнение (обосновано ЖК РФ и ТК РФ): Председатель совета — это избранное лицо от собственников, а не работник управляющей организации. Он не подчиняется внутреннему распорядку, не выполняет поручений УК и не получает оплату за трудовую функцию. Это представитель собственников, а не наёмный сотрудник. Выплаты по решению общего собрания — это вознаграждение, а не зарплата, с которого удерживается только НДФЛ, без начисления страховых взносов. Важно: - наличие протокола ОСС — уже достаточное основание для выплаты; - формулировка «за минусом взносов» — недопустима, сумма указывается брутто; -взносы не начисляются, если нет признаков трудовых отношений. Опора: ст. 161, 162 ЖК РФ; ст. 15, 16 ТК РФ; письма ФНС и Минфина (№ БС-17-11/316, № 03-15-07/17067) Суть проста: председатель — это представитель собственников, а не сотрудник УК.

Формулировка в протоколе «за минусом страховых взносов» Такое условие некорректно, поскольку противоречит ст. 421, 422 НК РФ и п. 1 ст. 15 ТК РФ. Размер вознаграждения — это доход физлица, а страховые взносы начисляются сверх него. Указание в протоколе «за минусом страховых взносов» фактически уменьшает базу для начисления и может расцениваться как занижение взносов

Действующим законодательством у УО и ТСЖ нет обязанности заводить чат в конкретном сервисе. Каналы официальной связи закреплены в НПА и договоре управления, например, ГИС ЖКХ или электронная почта. Такие сообщения получили практически все контролируемые лица от надзорных органов. Зачастую требование мотивировано пунктом 13 Протокола совещания у Заместителя Председателя Правительства Российской Федерации - Руководителя Аппарата Правительства Российской Федерации Д.Ю. Григоренко от 8 февраля 2024 г. о проведении дистанционных контрольных (надзорных) мероприятий с использованием функциональности государственной информационной системы «Типовое облачное решение по автоматизации контрольной (надзорной) деятельности» (далее – ГИС ТОР КНД) и специального приложения «Мобильный инспектор». При этом следует понимать, что указанный протокол совещания не является НПА и не порождает никаких правовых последствий для контролируемых лиц.

Да, Вы вправе начислять указанные коэффициенты. Согласно пункту 118 Постановление Правительства РФ от 29.07.2013 N 644 (ред. от 28.11.2023) "Об утверждении Правил холодного водоснабжения и водоотведения и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации" абонент обязан компенсировать организации, осуществляющей водоотведение, расходы, связанные с негативным воздействием сточных вод на работу централизованной системы водоотведения. Согласно Письму ФАС России от 07.04.2021 N МШ/27138/21 "По вопросам взимания платы за негативное воздействие на работу централизованных систем водоотведения и за сброс загрязняющих веществ в составе сточных вод сверх установленных нормативов состава сточных вод" установлены случаи взимания платы за негативное воздействие на работу централизованных систем водоотведения.

Порядок определения размера и порядок компенсации расходов организации водопроводно-канализационного хозяйства при сбросе абонентами сточных вод, оказывающих негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения, установлены разделом VII Правил N 644. Пунктом 123(4) Правил N 644 определен перечень абонентов, которые обязаны вносить плату за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения, при наличии любого из следующих условий: - среднесуточный объем сбрасываемых сточных вод с которых менее указанного в абзаце первом пункта 124 Правил N 644; - с которых осуществляется отведение (сброс) сточных вод с использованием сооружений и устройств, не подключенных (технологически не присоединенных) к централизованной системе водоотведения, а также при неорганизованном сбросе поверхностных сточных вод в централизованные ливневые или общесплавные системы водоотведения; - расположенных во встроенном (пристроенном) нежилом помещении в многоквартирном доме при отсутствии отдельного канализационного выпуска в централизованную систему водоотведения, оборудованного канализационным колодцем;

- для отбора сбрасываемых сточных вод с которых отсутствует контрольный канализационный колодец, а также иной канализационный колодец, в котором отбор проб сточных вод абонента может быть осуществлен отдельно от сточных вод иных абонентов. Согласно пунктам 5 и 6 Правил осуществления контроля состава и свойств сточных вод, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 22.05.2020 N 728 (далее - Правила N 728), организацией, осуществляющей водоотведение, осуществляется плановый и внеплановый контроль состава и свойств сточных вод. Периодичность планового контроля не может быть по общему правилу чаще 1 раза в календарный месяц и реже 1 раза в календарный год. Согласно пункту 10 Правил N 728 на абонентов возлагается обязанность по: а) обеспечению возможности проведения визуального контроля и (или) отбора проб сточных вод в порядке, установленном Правилами N 728, при условии предварительного уведомления соответствующего абонента о проведении визуального контроля и (или) отбора проб сточных вод (за исключением случаев, если предварительное уведомление абонента в соответствии с Правилами N 728 не осуществляется);

б) содержанию контрольных канализационных колодцев и подходов к ним в состоянии, обеспечивающем свободный доступ к сточным водам и возможность отбора их проб; в) обеспечению беспрепятственного доступа представителей организации, осуществляющей водоотведение, к контрольным канализационным колодцам, канализационным колодцам, указанным в декларации, или к последним канализационным колодцам на канализационной сети абонента перед ее врезкой в канализационную сеть, принадлежащую иному лицу, в которых отбор проб сточных вод абонента может быть осуществлен отдельно от сточных вод иных абонентов (в том числе открытие люков канализационных колодцев); г) обеспечению наличия мест для отбора проб сточных вод (контрольных канализационных колодцев, обеспечивающих возможность отбора проб сточных вод в соответствии с Правилами N 728) и идентификации таких мест путем установления различимых указателей, содержащих идентифицирующие признаки контрольных канализационных колодцев и позволяющих определить их положение на местности, а также не препятствовать установке и эксплуатации организацией, осуществляющей водоотведение, автоматического оборудования.

Таким образом, в случае если абонентом не обеспечена возможность отбора проб сточных вод или возможность отбора проб сточных вод имеется, но отсутствует поданная абонентом в установленном порядке декларация, и при этом объект абонента соответствует хотя бы одному из критериев пункта 123(4) Правил N 644, плата за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения начисляется. В случае оборудования абонентами, являющимися владельцами объектов, указанных в пункте 123(4) Правил N 644, мест отбора проб сточных вод, в отношении таких объектов у абонентов появляется право на подачу декларации. Согласно пункту 119 Правил N 644 расчет платы за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения производится организацией, осуществляющей водоотведение, ежемесячно:

- по формулам, предусмотренным пунктами 120 и 123 Правил N 644, на основании декларации, представляемой абонентом, или в случае непредставления декларации, а также в случаях, предусмотренных пунктом 120, абзацем восьмым пункта 123, пунктами 123(2), 123(4), 130 - 130(3) Правил N 644, на основании результатов, полученных в ходе осуществления контроля состава и свойств сточных вод, проводимого организацией, осуществляющей водоотведение; - по формуле, предусмотренной пунктом 123(4) Правил N 644, при наличии условий, указанных в данном пункте. Таким образом, если абонентом обеспечена возможность отбора проб, отбор проб произведен, или принята от абонента (корректно заполненная) декларация, либо если был произведен отбор проб сточных вод, то плата за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения определяется согласно пунктам 120 и 123 Правил N 644.

Согласно пункту 4 Правил обращения с твердыми коммунальными отходами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.11.2016 № 1156, организация мест накопления ТКО на территории поселения или городского округа осуществляется органами местного самоуправления либо собственниками земельных участков либо иными лицами в порядке, установленном муниципальными правовыми актами. Земельные участки для размещения контейнерных площадок предоставляются администрацией муниципального образования (п. 10, 11 Правил № 1156). В случае, если иное не установлено муниципальными актами, организация площадки входит в функцию органа местного самоуправления. Таким образом, по общему правилу, за организацию площадки ТКО в частном секторе отвечает орган местного самоуправления, однако местные органы могут возложить эти обязанности на владельцев участков или иные лица через муниципальные акты. Отказы администрации в организации площадок ТКО для жителей частного сектора следует обжаловать в контролирующие органы.

Исходя из того, что жильцы каждого отдельного дома заключают договор с регоператором на вывоз ТКО, то действия по выбрасыванию мусора в “чужой” контейнер можно, теоретически, расценивать как нарушение прав таких жителей и квалифицировать по ст. 8.1. КоАП РФ, которой предусмотрен штраф для физлиц - от 1 000 до 2 000 рублей; на должностных лиц - от 2 000 до 5 000 рублей; на юридических лиц - от 20 000 до 100 000 рублей. Противоправные действия необходимо зафиксировать и обратиться в полицию.

На оформленной придомовой территории обязанность по содержанию и замене контейнеров ложится на собственников и УО. Это указано в письмах Минстроя РФ от 03.04.2019 № 11696-АО/06, Минприроды РФ от 11.10.2019 № 08-25-53/24802 и от 07.03.2019 № 08-25-53/5268. В них ведомства разграничивают ответственность в зависимости от принадлежности земельного участка. На муниципальной земле места для накопления ТКО оборудует муниципалитет, контейнеры приобретает и ставит тоже он. Действующем законодательстве предусмотрена безусловная обязанность УО менять и обслуживать мусорные баки, как часть такого имущества собственников, а стоимость этих работ – включать в размер платы за содержание общего имущества. (Решение от 28.06.2023 № АКПИ23-332 ВС РФ)

"В соответствии с пунктом 34 Правил N 416, управляющая организация, товарищество собственников жилья или жилищный кооператив предоставляют по запросу (обращению) собственников и пользователей помещений в МКД в срок не позднее дня, следующего за днем поступления запроса (обращения), - любую информацию из перечня информации, подлежащей раскрытию в соответствии с пунктами 31 и 32 Правил N 416. В соответствии с пунктом 32 Правил № 416 в случае если управление многоквартирным домом осуществляет товарищество или кооператив, они обязаны раскрывать следующую информацию путем размещения на постоянной основе: а) на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом: наименование товарищества или кооператива, режим работы, адрес официального сайта в сети ""Интернет"" (при наличии), адрес официального сайта государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в сети ""Интернет""; контактные телефоны товарищества или кооператива, аварийно-диспетчерских служб и аварийных служб ресурсоснабжающих организаций;

уведомления о предстоящих работах, проверках оборудования, восстановительных работах, иных мероприятиях, которые могут повлечь неудобство для собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме либо потребовать присутствия таких собственников и пользователей или их представителей в помещении в определенное время, с указанием времени проведения таких мероприятий; уведомления об изменении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги. В случае изменения информации, указанной в абзацах втором и третьем настоящего подпункта, такая информация подлежит раскрытию в течение 3 рабочих дней со дня изменения. Информация, указанная в абзаце четвертом настоящего подпункта, подлежит раскрытию не позднее чем за 3 рабочих дня до дня осуществления соответствующих мероприятий. Информация, указанная в абзаце пятом настоящего подпункта, подлежит раскрытию не позднее чем за 30 календарных дней до дня представления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в ином размере;

б) на официальном сайте государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в сети "Интернет" информации, предусмотренной законодательством Российской Федерации о государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства. Председатель правления товарищества или кооператива или работник, на которого внутренними документами товарищества или кооператива возложены обязанности по организации взаимодействия с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме, оказывает им содействие в поиске необходимой информации. В соответствии с Приказом Минстроя РФ от 07.02.2024 № 79/пр обязанность размещения для ТСЖ в ГИС ЖКХ договоров на бухгалтерское обслуживание не предусмотрена. Следовательно, предоставление указанных сведений собственнику законодательно не предусмотрено.

В состав общедомового имущества включены несущая стена и балконная плита, по сути – пол балкона. Она признаётся ограждающей конструкцией многоквартирного дома и находится в ведении управляющей домом организации, отвечающей за содержание и ремонт общего имущества МКД (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). Работы, выполняемые для надлежащего содержания балконов, входят в минимальный перечень работ и услуг, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. В перечень входят в том числе выявление нарушений и эксплуатационных качеств балконной плиты (п. 9 ПП РФ № 290). Определять состояние и при необходимости планировать ремонт балконных плит управляющая компания должна в ходе плановых осмотров. Осмотры состояния конструктивных элементов дома должны проводиться минимум дважды в год – весной и осенью (п. 2.1.1 постановления Госстроя РФ № 170). По результатам осмотра УО должны в течение месяца определить работы по ремонту балкона, если они необходимы (п. 2.1.5 Правил № 170). При этом, составление проектов на ремонт балконных плит законодательно не установлен.

Хранить всю техническую документацию и иные документы на дом УО обязана в соответствии с п. 27 ПП РФ № 491. Законодательно установлена презумпция наличия у управляющей домом организации запрашиваемых для передачи документов. То есть по умолчанию считается, что УО хранит полный пакет техдокументации на дом. Отсутствие или утрата документации не может являться основанием для прекращения обязанности по её хранению или, например, передаче в указанные в законодательстве сроки. В этом случае УО должна предпринять всё от неё зависящее, чтобы найти недостающие документы или восстановить за свой счёт (определение ВС РФ от 22.06.2016 № 307-ЭС16-6140, определение Верховного суда от 30.05.2017 № 307-АД17-5791).

Нежилые помещения могут подтягиваться в ГИС ЖКХ, даже если вы их не размещали, из-за того, что система автоматически привязывает их к многоквартирному дому на основе данных из ЕГРН и других реестров. Поскольку эти помещения являются частью общей собственности (например, находятся в доме), система управления многоквартирным домом автоматически включает их в состав дома и, следовательно, в общее собрание собственников (ОСС). Вам необходимо разместить все нежилые помещения, которые являются местами общего пользования и ранее не были размещены, осуществить привязку кадастровых номеров и проставить галочку, что данные помещения входят в состав общего имущества МКД. Таким образом они не будут влиять на кворум при проведении голосования через ГИС ЖКХ"

Фактически оплата за произведенные авансом работы является задолженностью. Уступка требования кредитором другому лицу – цессионарию – возможна, когда она не противоречит закону (п. 1 ст. 388 ГК РФ). В июле 2019 года вступили в силу поправки в ст. ст. 155, 162 ЖК РФ, установившие запрет на уступку права по возврату просроченной задолженности за ЖКУ третьим лицам, например, коллекторам. В случае нарушения этого запрета передача долга считается ничтожной в соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ. Однако в п. 18 ст. 155 ЖК РФ указано, что уступка права требования по долгам за ЖКУ допускается в пользу выбранной УО, созданных ТСЖ или кооператива, а также РСО или регоператору по обращению с ТКО. В связи с этим для передачи долга собственников в новую управляющую организацию необходимо заключить договор цессии по возврату просроченной задолженности.