«Р1» Ассоциация

Уведомить собственников помещений о предстоящей индексации в соответствии с принятым ими решением.

В соответствии с п. 67 Правил № 354 плата за коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представляемых потребителям исполнителем не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом, за который производится оплата, если договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья или кооператива (при предоставлении коммунальных услуг товариществом или кооперативом) не установлен иной срок представления платежных документов. В п. 31 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22 разъяснено, что плата за ЖКУ вносится на основании платёжных документов, в том числе размещённых в электронной форме в ГИС ЖКХ (ч. 9 ст. 2, ч. 2 ст. 155 ЖК РФ). Управляющие организации, являясь исполнителями жилищных и коммунальных услуг, обязаны ежемесячно направлять потребителям платёжные документы с информацией о расчёте платы: По умолчанию счета направляют по почте на бумажном носителе. Изменить способ доставки платёжного документа можно только в случае, если это закреплено в договоре управления, решение принято на общем собрании собственников или с письменного согласия самого потребителя.

УО должна иметь доказательства доставки счетов на оплату абонентам. Если УО не сможет доказать факт получения потребителем платёжных документов, то суд может отказать ей в праве начислять пени на сумму долга, образовавшегося по лицевому счёту абонента в период неполучения счетов.

Ввиду отсутствия информации в вопросе предполагаем, что обжалование происходит в судебном порядке в двух различных исковых производствах. Основанием для отмены решения ОСС может является только существенное нарушение закона, из-за которого невозможно выявить истинную волю большинства собственников по вопросам повестки (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ). В суд может обратиться собственник помещения МКД, который не принимал участия в собрании или голосовал против решения или это решение нарушает права и законные интересы (ч. 3 ст. 181-4 ЖК РФ) По общему правилу в суде оспаривается решение ОСС. Основания для оставления заявление без рассмотрения изложены в ст. 222 ГПК РФ. Исходя из сути вопроса, основания для такого процессуального действия отсутствуют. При этом, истец вправе в порядке ст. 173 ГПК РФ заявить об отказе от исковых требований в части обжалования решений обоих ОСС. Решения, принятые на более позднем собрании, отменят решения по аналогичным вопросам, принятые на более раннем ОСС.

Услуги, которые оказывают УО, бывают обязательными и дополнительными. Минимальный перечень обязательных работ и услуг прописан в ПП РФ от 03.04.2013 № 290. Собственники утверждают на ОСС такой перечень как часть договора управления, а также размер платы за работу управляющей организации (ст. 162, ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Дополнительными являются те работы, которые не входят в Минимальный перечень № 290 и не внесены в договор управления. Оказывать дополнительные услуги можно индивидуально - по договору с собственником, или всем жителям дома - только по решению ОСС. Индивидуальные услуги, в отличие от дополнительных, оказываются не всем жителям дома, а конкретным людям, проживающим в конкретных квартирах. Такие услуги не входят в состав оказываемых по договору управления МКД. Они требуют заключения отдельного или дополнительного соглашения и отдельных финансовых документов.

Таким образом, отдельным жителя дома может быть оказана указанная в вопросе услуга на основании заключенных соглашений/договоров. Наименование услуги определяет исполнитель по такому договору. В качестве одного из вариантов можно рассматривать следующую формулировку: “Компенсация расходов за услугу “Информационный сервис”, предоставляемый ЕРЦ”. Освобождение от НДС работает для операций по реализации работ, услуг по содержанию ОИ, если они выполнены с привлечением подрядных организаций, а также реализации работ по выполнению функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, выполняемых специализированными некоммерческими организациями, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта ОИ МКД, и созданы в соответствии с ЖК РФ, а также органами местного самоуправления и (или) муниципальными бюджетными учреждениями в случаях, предусмотренных ЖК РФ – пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ. Таким образом, так как рассматриваемая дополнительная услуга не входит в указанный перечень, то освобождение от уплаты НДС не происходит.

В соответствии с п. 5 ч. 4 ст. 170 ЖК РФ в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должна быть определена кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет. Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Из содержания вопроса можно сделать вывод о том, что собственниками в качестве владельца спецсчета был выбран региональный оператор, а также была определена кредитная организация, в которой нужно открыть спецсчет.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 175 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете должно содержать также решение о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов, в том числе с использованием системы, на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет, об определении порядка представления платежных документов и о размере расходов, связанных с представлением платежных документов, об определении условий оплаты этих услуг. При этом выбор уполномоченного лица, указанного в настоящем пункте, осуществляется по согласованию с ним. Из содержания вопроса можно сделать вывод следует, что ЕИРЦ был выбран в качестве такого лица, определен порядок оплаты указанных услуг. Информация об иных решениях ОСС по данным вопросам отсутствует.

Так как ЕИРЦ отказалось от заключения договора на оказание услуг по представлению платежных документов, то либо такие услуги должен был оказывать владелец спецсчета на основании ч. 1 ст. 169 ЖК РФ либо необходимо было провести ОСС об избрании другого лица, которое бы оказывало услуги по начислению и направлению платежных документов жителям. В рассматриваемом случае, действия ГЖИ оправданы частично. УО была не вправе собирать средства за услуги по начислению и направлению жильцам платежных документов, так как не уполномочена на это ни действующим законодательством ни решением ОСС. При этом, оплата услуг третьего лица по начислению и направлению жильцам платежных документов не включается в плату за содержание и ремонт МКД, если иное не установлено ДУ. Изложенные выводы сделаны исключительно из сути и содержания заданного вопроса. Для более точного ответа необходимо проведение анализа состоявшихся решений ОСС и заключенных договоров.

Осенью 2024 года комитет Госдумы РФ по строительству и ЖКХ предложил кабмину оставить ставку для расчёта пеней по долгам за ЖКУ на уровне не выше 9,5%. Но в итоге Правительство РФ не приняло соответствующего решения, и с 1 января она вновь приравнена к ставке Центробанка. Такой метод расчёта прописан в ч. 14 ст. 155 ЖК РФ. Но в феврале 2022 года кабмин зафиксировал ставку для жилищно-коммунальных долгов на уровне 9,5%, а затем в ПП РФ № 1681 определил дифференцированный подход к её выбору. Это правило действовало и в 2023-2024 годах. Профильный комитет Госдумы России предложил продлить особенности применения ч. 14 ст. 155 ЖК РФ и на 2025 год. По мнению депутатов, ограничение роста индекса для расчёта пеней является одной из мер поддержки для граждан. В итоге Правительство РФ не стало продлевать действие п. 1 постановления от 26.03.2022 № 474. С 1 января 2025 года при расчётах пеней на сумму задолженности по оплате ЖКУ применяется действующая ключевая ставка ЦБ России – сейчас она составляет 21%.

Для расчетов электрической энергии в нежилых помещениях многоквартирного дома (МКД), в которых отсутствуют индивидуальные приборы учета, применяется порядок, установленный Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354 ""О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов"". Согласно пункту 59 данного постановления, при отсутствии индивидуальных приборов учета, объем потребленной электрической энергии определяется исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Таким образом, для расчетов электрической энергии в нежилых помещениях МКД, где отсутствуют индивидуальные приборы учета, необходимо использовать нормативы, утвержденные на региональном уровне.

Актуальный ответ: "Федеральным законом от 03.02.2025 № 6-ФЗ продлены полномочия Правительства РФ, позволяющие сохранить ставку для расчёта пеней и штрафов за неоплату ЖКУ на уровне не более 9,5%. Кабмин должен принять соответствующее постановление. Пониженный индекс будет действовать в ЖКХ до конца 2026 года. Положения № 6-ФЗ распространяется на правоотношения, возникшие с 01 января 2025

Установка шлагбаума на территории, относящейся к общему имуществу МКД, осуществляется за счет собственников помещений в этом доме, в том числе и собственников машиномест, если парковка является частью общего имущества. Согласно статье 44 ЖК РФ, вопросы, связанные с использованием общего имущества в МКД, решаются на общем собрании собственников помещений. Установка шлагбаума может относиться к вопросам использования общего имущества, если она затрагивает общие территории. Согласно статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в этом доме. Расходы на содержание и ремонт общего имущества несут все собственники пропорционально их долям. Таким образом, если шлагбаум устанавливается на территории, которая является общим имуществом, то расходы на его установку должны покрываться за счет всех собственников помещений в МКД. Если территория паркинга не является общим имуществом, а принадлежит только собственникам машиномест, то расходы могут быть распределены только между ними.

Если записи телефонных разговоров диспетчера УО связаны с обращениями граждан по вопросам содержания имущества МКД, то в соответствии с Перечнем типовых управленческих архивных документов, образующихся в процессе деятельности государственных органов, органов местного самоуправления и организаций, с указанием сроков их хранения, утвержденных Приказом Росархива от 20.12.2019 N 236, такие записи могут относиться к документам по управлению МКД. Срок хранения документов, связанных с обращениями граждан, как правило, составляет 5 лет. Это правило применяется к документам, касающимся управления и эксплуатации МКД, включая обращения и жалобы граждан. Таким образом, записи телефонных разговоров, касающиеся обращений по содержанию имущества дома, следует хранить в течение 5 лет.

ТСЖ может быть ликвидировано (п. 2 ст. 61 ГК РФ; ч. 3 ст. 135, ч. 2 ст. 141, п. 2 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ): • по решению общего собрания членов товарищества. Исчерпывающий перечень оснований такого решения в законодательстве не установлен. В частности, ликвидация ТСЖ может быть обусловлена истечением срока, на который было создано товарищество, если такой срок предусмотрен его уставом; • по решению общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме, если члены ТСЖ не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников жилья. В данном случае принятие решения о ликвидации ТСЖ является обязательным. Если решение вопроса о ликвидации ТСЖ возможно провести по решению ОСС, то данный вопрос можно рассмотреть одновременно с вопросами по смене ТСЖ на УО. Передача остатка денежных средств может быть проведена после удовлетворения требований всех кредиторов ТСЖ. Предлагаем добавить данное условие в указанную формулировку.

Для установки шлагбаума на придомовой территории необходимы согласие собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, решение о подключении или изменении элементов общей собственности, включая установку шлагбаума, должно быть принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа собственников помещений. Таким образом, для установки шлагбаума потребуется согласие 2/3 от числа голосов собственников помещений на общем собрании (п. 2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК).

В соответствии с Приказом Минстроя РФ от 07.02.2024 № 79/пр обязанность размещения для УО в ГИС ЖКХ Устава организации не предусмотрена. Кроме того, функционалом ГИС ЖКХ не предусмотрена возможность размещения Устава УО. "

"Согласно ч. 2 ст. 17 ЖК РФ, проживающие в квартире на законных основаниях граждане имеют право использовать её для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. Такая деятельность не должна нарушать права и законные интересы других людей, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Согласно п. 3.1.11 СП 2.4.3648-20, для организации прогулок в группах по присмотру и уходу за детьми (без реализации образовательной программы) допускается использование детских игровых площадок, оборудованных в соответствии с требованиями законодательства, если это не противоречит требованиям жилищного законодательства. В соответствии с п. 3.2.6. СП 2.4.3648-20 для организации прогулок используются оборудованные детские площадки. Допускается использование внутридомовых и придомовых территорий, скверов и парков в части, не противоречащей требованиям жилищного законодательства.

При наличии нарушений (шум, дополнительный мусор и т.д.) в пользовании общим имуществом дома необходимо фиксировать такие нарушения, после чего можно в судебном порядке требовать запрета использования общедомовой детской площадки воспитанниками частного детского сада в связи с допущенными нарушениями.

Согласно требованиям приказа № 79/пр. УО обязана разместить в ГИС ЖКХ уведомление о собрании нужно не позднее чем за 10 дней до даты начала ОСС; а после завершения голосования необходимо загрузить в систему протокол с приложениями, указанными в приказе № 44/пр, в том числе решения собственников. При утере решений, единственным способом соблюдения указанных требований будет запрос заверенных копий в ГЖИ и размещение их в системе.

Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом (п.7 ст. 162 ЖК РФ). Средства, получаемые УО от собственников в качестве обязательных платежей на содержание и текущий ремонт, носят целевой характер. Они не поступают в собственность организации: она распоряжается данными средствами в интересах собственников конкретного дома в соответствии с целевым назначением. С момента прекращения функций по управлению жилым домом у УО отсутствуют основания для удержания денежных средств, собранных с собственников помещений МКД на его капитальный и текущий ремонт и неизрасходованных на данные цели (ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ, ст. ст. 154, 155, 158, 161 ЖК РФ). При этом, УО, прекратив управлять многоквартирным домом, не обязана передавать остаток средств по статье «содержание и текущий ремонт» в случае, если сумма перечисленных жителями средств не покрывает их задолженности перед УО по данному виду работ/услуг.

Удержания по исполнительному листу из вознаграждения физического лица по договору гражданско-правового характера производите в общем порядке К таким удержаниям не применяются ограничения по максимальной общей сумме по всем исполнительным документам, предусмотренные ст. 138 ТК РФ, но применяются аналогичные нормы ч. 2 и 3 ст. 99 Закона “Об исполнительном производстве”.

Данные о членах вносятся в реестр товарищества, который обязано вести правление ТСЖ (ст. 148 ЖК РФ). В соответствии с ч. 4 ст. 143 ЖК РФ, такой реестр должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов ТСЖ, и о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в доме. Следовательно, член ТСЖ обязан предоставить правлению достоверную информацию, которая поможет идентифицировать его как члена товарищества (ч. ч. 4, 5 ст. 143 ЖК РФ). Согласно позиции Минстроя РФ в письме от 08.02.2017 № 3772-АТ/04, к такой информации относятся паспортные данные собственника. Из буквального толкования п. 3.1 ст. 45 ЖК РФ следует, что УО/ТСЖ обязана вести реестр собственников и предоставить такой реестр только инициатору ОСС и только в том случае, если он представит доказательства созыва собрания. Реестр может быть предоставлен без ФИО собственников.

Согласно НПА, товарищества и кооперативы обязаны составлять АВР: форма акта выполненных работ установлена приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр. Форма разработана для управляющих организаций, но обязанность по размещению актов ТСЖ и кооперативов в законе закреплена. Необходимо составлять АВР даже несмотря на то, что форма не доработана для товариществ и кооперативов. Согласно практике судов, подписать такой акт может любой владелец помещения в МКД: «Подписать акты приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, в котором в силу требований закона нет обязанности [...] избрать совет многоквартирного дома, правомочен любой из собственников», – отметил АС Западно-Сибирского округа в постановлении от 29.05.2020 по делу № А81-7897/2019. Следовательно, вы можете утвердить АВР на ОСЧ и подписать его с любым собственником.

На оформленной придомовой территории обязанность по содержанию и замене контейнеров ложится на собственников и УО. Это указано в письмах Минстроя РФ от 03.04.2019 № 11696-АО/06, Минприроды РФ от 11.10.2019 № 08-25-53/24802 и от 07.03.2019 № 08-25-53/5268. В них ведомства разграничивают ответственность в зависимости от принадлежности земельного участка. Действующем законодательстве предусмотрена безусловная обязанность УО менять и обслуживать мусорные баки, как часть такого имущества собственников, а стоимость этих работ – включать в размер платы за содержание общего имущества. (Решение от 28.06.2023 № АКПИ23-332 ВС РФ)

Минстроем РФ утверждены рекомендации по определению регионами перечня работ и услуг по капремонту МКД, если собственники оплачивают минимальный взнос в фонд. Рекомендации утверждены приказом Минстроя РФ от 29.12.2022 № 1159/пр и изданы в помощь органам власти субъектов России. Документ вступил в силу 1 марта 2023 года. Каждая группа, указанная в приложении к приказу № 1159, содержит рекомендуемый перечень работ и услуг по капремонту в доме, где собственники оплачивают установленный в регионе минимальный взнос в фонд. Согласно п. 3 приказа № 1159/пр, окончательный состав работ нужно выбирать в зависимости от типа и этажности многоквартирного дома, стоимости ремонта и межремонтных сроков. При этом органы власти субъекта России вправе добавить в свой нормативно-правовой акт работы и услуги по капремонту, которые не включены в рекомендуемый Минстроем России перечень (п. 5 приказа № 1156). В методических рекомендациях услуги и работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД разбиты на десять основных групп. Ремонт фундамента многоквартирного дома может включать: его гидроизоляцию, герметизацию и антисептирование, усиление и восстановление;

демонтаж, монтаж и восстановление отмостки, приямков, входов в подвалы; заделку и расшивку стыков, швов, трещин.

С 01.01.2025 вступил в силу федеральный закон от 29.10.2024 № 362-ФЗ с пунктами об освобождении вознаграждений Советов МКД от страховых взносов (п. п. 1, 2 ст. 420 НК РФ). Таким образом, с 1 января 2025 года такие взносы нужно платить только в случае заключения трудовых и гражданско-правовых договоров.

Порядок действий управляющей организации, с которой собственники помещений в МКД решили проститься, описан в п. 19 Правил N 416. Ранее управлявшая домом организация, получившая уведомление, передаёт новой УО: техническую документацию на МКД, документы, связанные с управлением МКД, сведения, указанные в пп. «б» п. 4 Правил N 416. Перечисленные документы передаются по акту-приёма передачи не позднее срока, установленного ч. 10 ст. 162 ЖК РФ. Полный перечень технической документации на МКД, которую предыдущая управляющая организация должна передать новой, представлен в постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 N 491. В этих документах вы найдёте данные о составе и состоянии ОИ в МКД: технический паспорт дома; документы на приборы учёта; документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ; акты осмотра, проверки состояния; акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду; инструкция по эксплуатации МКД; кадастровый план земельного участка; выписка из Росреестра; градостроительный план земельного участка; документы о действии сервитута или иного обременения; проектная документация; списки собственников, нанимателей и арендаторов;

договоры об использовании общего имущества МКД; решения и протоколы общих собраний собственников. При этом, законодательно не установлена возможность новой УО требовать в судебном порядке выполнения прежней УО каках-либо работ, в том числе по восстановлению системы пожаротушения. Вопрос оценки судом правомерности составления акта первичного осмотра противопожарной системы без уведомления и в отсутствие представителя прежней УК зависит от конкретного дела при определенных обстоятельствах.