Об общих собраниях собственников в МКД мы часто говорим на портале и на эфирах. Но в домах под управлением ТСЖ есть ещё один вид собраний – членов. Чтобы восполнить пробел, специфику ОСЧ и вопросы товариществ о нём подробно разобрали эксперты Ассоциации «Р1»: читайте об основных темах и забирайте материалы.

Не всегда понятно, но очень интересно: трудности, с которыми сталкиваются ТСЖ при организации собрания

25 февраля Ассоциация «Р1» провели онлайн-семинар «Годовое общее собрание членов ТСЖ», на котором обсудили сложные моменты при организации ОСЧ, а также судебную практику по отстаиванию законности принятых решений:

В начале эфира спикеры отметили, что детальный разбор всех нюансов ОСЧ – от «фундаментального» этапа загрузки заявлений членов ТСЖ в систему до правильного формулирования вопросов в повестке – необходим, чтобы решения были законными и никто не мог оспорить их в будущем.

«Многие председатели и их коллеги по Правлению до сих пор смешивают в одном протоколе вопросы, относящиеся к компетенциям ОСС и собрания членов. Это создаёт фундаментальные риски для легитимности принятых решений», – отметили эксперты.

Ещё одна сложность в этом процессе – нормативная. Собрание членов ТСЖ регулируется не только ЖК РФ, но в первую очередь – Уставом конкретного товарищества. Именно он становится главным документом, определяющим порядок созыва, голосования и перечень решаемых вопросов. Любая неточность или устаревшая формулировка в нём могут сделать товарищество беззащитным в случае судебных споров.

Какие внутренние документы должны быть в ТСЖ и как их правильно вести

ТСЖ, ТСН, ЖСК
ТСЖ, ТСН, ЖСК февраль’25

«Винегрет» недопустим: разграничение компетенций ОСС и общих собраний членов товарищества

Спикеры начали с того, что развели два вида собраний в МКД под управлением товарищества – собственников и членов. На практике даже опытные специалисты ЖКХ часто путают их, создавая «винегрет» из вопросов в одном протоколе.

Светлана Межирицкая подчеркнула фундаментальное правило: ОСС – это всё, что касается общего имущества и капитального ремонта. Компетенция такого собрания чётко прописана в ст. 44 ЖК РФ, а вопросы для голосования членов ТСЖ – в ст. 145 этого кодекса.

Галина Варфоломеева добавила к этому важный практический аспект, связанный с цифровизацией. Раньше можно было проводить так называемое совмещённое голосование, ведя раздельный подсчёт голосов. Теперь это технически невозможно:

«Сейчас ГИС ЖКХ не позволяет это сделать. Мы можем проводить одновременно два этих собрания, но у нас должно быть два уведомления, два бланка голосования, и по итогу – два протокола».

Не всё потеряно: когда решения с ошибками можно спасти

Эксперты разобрали и ряд типичных ошибок ТСЖ, которые могут сделать решения ОСЧ ничтожными. Например, включение в повестку дня собрания членов вопросов о заключении прямых договоров с РСО или о проведении капремонта – это грубейшие нарушения. Данные вопросы относятся исключительно к компетенции ОСС.

Однако Галина Варфоломеева отметила, что иногда ошибку можно «исправить» задним числом в суде, но только в одну сторону. Если вопрос членов ТСЖ, например, об утверждении тарифа, ошибочно приняли на собрании всех владельцев помещений, суд может оставить решение в силе, так как круг собственников шире.

«Но если вопрос ОСС приняли члены ТСЖ – это неисправимо, так как более узкий круг лиц не вправе решать за всех», – подчеркнул спикер.

Как провести онлайн-собрание членов ТСЖ, чтобы его не оспорили в суде

ОСС и собственники
ОСС и собственники август’22

«Щит и меч ТСЖ»: Устав товарищества как главный документ

Эксперты в ходе вебинара неоднократно подчёркивали: Устав для ТСЖ – это не формальность, а основной закон, который либо защищает, либо делает товарищество уязвимым. Светлана Межирицкая назвала его «щитом и мечом», в том числе при проведении ОСЧ и отстаивании его решений. Поэтому важно этот документ актуализировать в соответствии с изменениями в НПА.

Спикеры подробно разобрали, какие именно положения должны быть в современном Уставе:

  • Инициаторы собрания – в нём можно ограничить круг таких лиц. Например, прописав условие «не менее 10% голосов членов ТСЖ», товарищество защитит себя от борьбы со стороны одного недовольного владельца помещений.
  • Онлайн-голосование. Без данного условия собрание, проведённое через ГИС ЖКХ, будет признано недействительным.
  • Процедурные детали – можно внести в главный документ ТСЖ более длительные сроки уведомления о собрании, порядок голосования по доверенностям и принятия наследников в члены.

Спикеры настоятельно рекомендовали участникам сверить свои Уставы с новой редакцией, подготовленной экспертами. В нём учтены все последние изменения, включая те, что вступят в силу в сентябре 2026 года. Это позволит ТСЖ работать в правовом поле и быть готовым к любым спорам.

Как правильно вести и обновлять в системе реестр членов ТСЖ и ЖСК

ГИС ЖКХ
ГИС ЖКХ март’25

От кворума до вознаграждения: разбор самых острых вопросов – в материалах вебинара

В ходе онлайн-семинара Светлана Межирицкая и Галина Варфоломеева разобрали и ответили на десятки вопросов о нюансах ОСЧ, среди них:

  • проведение собраний членов в ГИС ЖКХ, в том числе технические и юридические сложности идентификации;
  • перечень документов, которые должны быть утверждены на ОСЧ;
  • оспоримость решений и признаки их ничтожности;
  • особенности подсчёта голосов, в том числе при совместной и долевой собственности;
  • правила оформления доверенностей;
  • порядок действий при выявлении ошибок в бюллетенях;
  • повестка дня и формулировки вопросов;
  • договорные отношения с собственниками – не членами ТСЖ;
  • резервный фонд и вознаграждение председателя;
  • процедурные нюансы, исправление технических ошибок в бланках.

Все темы и ответы, рекомендации и шаблоны, а также видеозапись вебинара – в раздаточных материалах, которые мы традиционно разместили под статьёй. А если у вас остались вопросы по деятельности ТСЖ и нужна постоянная консультационная поддержка, присоединяйтесь к команде Ассоциации «Р1» – и пользуйтесь преимуществами её членов.