Об общих собраниях собственников в МКД мы часто говорим на портале и на эфирах. Но в домах под управлением ТСЖ есть ещё один вид собраний – членов. Чтобы восполнить пробел, специфику ОСЧ и вопросы товариществ о нём подробно разобрали эксперты Ассоциации «Р1»: читайте об основных темах и забирайте материалы.
Не всегда понятно, но очень интересно: трудности, с которыми сталкиваются ТСЖ при организации собрания
25 февраля Ассоциация «Р1» провели онлайн-семинар «Годовое общее собрание членов ТСЖ», на котором обсудили сложные моменты при организации ОСЧ, а также судебную практику по отстаиванию законности принятых решений:
В начале эфира спикеры отметили, что детальный разбор всех нюансов ОСЧ – от «фундаментального» этапа загрузки заявлений членов ТСЖ в систему до правильного формулирования вопросов в повестке – необходим, чтобы решения были законными и никто не мог оспорить их в будущем.
«Многие председатели и их коллеги по Правлению до сих пор смешивают в одном протоколе вопросы, относящиеся к компетенциям ОСС и собрания членов. Это создаёт фундаментальные риски для легитимности принятых решений», – отметили эксперты.
Ещё одна сложность в этом процессе – нормативная. Собрание членов ТСЖ регулируется не только ЖК РФ, но в первую очередь – Уставом конкретного товарищества. Именно он становится главным документом, определяющим порядок созыва, голосования и перечень решаемых вопросов. Любая неточность или устаревшая формулировка в нём могут сделать товарищество беззащитным в случае судебных споров.
Какие внутренние документы должны быть в ТСЖ и как их правильно вести
ТСЖ, ТСН, ЖСК февраль’25
«Винегрет» недопустим: разграничение компетенций ОСС и общих собраний членов товарищества
Спикеры начали с того, что развели два вида собраний в МКД под управлением товарищества – собственников и членов. На практике даже опытные специалисты ЖКХ часто путают их, создавая «винегрет» из вопросов в одном протоколе.
Светлана Межирицкая подчеркнула фундаментальное правило: ОСС – это всё, что касается общего имущества и капитального ремонта. Компетенция такого собрания чётко прописана в ст. 44 ЖК РФ, а вопросы для голосования членов ТСЖ – в ст. 145 этого кодекса.
Галина Варфоломеева добавила к этому важный практический аспект, связанный с цифровизацией. Раньше можно было проводить так называемое совмещённое голосование, ведя раздельный подсчёт голосов. Теперь это технически невозможно:
«Сейчас ГИС ЖКХ не позволяет это сделать. Мы можем проводить одновременно два этих собрания, но у нас должно быть два уведомления, два бланка голосования, и по итогу – два протокола».
Не всё потеряно: когда решения с ошибками можно спасти
Эксперты разобрали и ряд типичных ошибок ТСЖ, которые могут сделать решения ОСЧ ничтожными. Например, включение в повестку дня собрания членов вопросов о заключении прямых договоров с РСО или о проведении капремонта – это грубейшие нарушения. Данные вопросы относятся исключительно к компетенции ОСС.
Однако Галина Варфоломеева отметила, что иногда ошибку можно «исправить» задним числом в суде, но только в одну сторону. Если вопрос членов ТСЖ, например, об утверждении тарифа, ошибочно приняли на собрании всех владельцев помещений, суд может оставить решение в силе, так как круг собственников шире.
«Но если вопрос ОСС приняли члены ТСЖ – это неисправимо, так как более узкий круг лиц не вправе решать за всех», – подчеркнул спикер.
Как провести онлайн-собрание членов ТСЖ, чтобы его не оспорили в суде
ОСС и собственники август’22
«Щит и меч ТСЖ»: Устав товарищества как главный документ
Эксперты в ходе вебинара неоднократно подчёркивали: Устав для ТСЖ – это не формальность, а основной закон, который либо защищает, либо делает товарищество уязвимым. Светлана Межирицкая назвала его «щитом и мечом», в том числе при проведении ОСЧ и отстаивании его решений. Поэтому важно этот документ актуализировать в соответствии с изменениями в НПА.
Спикеры подробно разобрали, какие именно положения должны быть в современном Уставе:
- Инициаторы собрания – в нём можно ограничить круг таких лиц. Например, прописав условие «не менее 10% голосов членов ТСЖ», товарищество защитит себя от борьбы со стороны одного недовольного владельца помещений.
- Онлайн-голосование. Без данного условия собрание, проведённое через ГИС ЖКХ, будет признано недействительным.
- Процедурные детали – можно внести в главный документ ТСЖ более длительные сроки уведомления о собрании, порядок голосования по доверенностям и принятия наследников в члены.
Спикеры настоятельно рекомендовали участникам сверить свои Уставы с новой редакцией, подготовленной экспертами. В нём учтены все последние изменения, включая те, что вступят в силу в сентябре 2026 года. Это позволит ТСЖ работать в правовом поле и быть готовым к любым спорам.
Как правильно вести и обновлять в системе реестр членов ТСЖ и ЖСК
ГИС ЖКХ март’25
От кворума до вознаграждения: разбор самых острых вопросов – в материалах вебинара
В ходе онлайн-семинара Светлана Межирицкая и Галина Варфоломеева разобрали и ответили на десятки вопросов о нюансах ОСЧ, среди них:
- проведение собраний членов в ГИС ЖКХ, в том числе технические и юридические сложности идентификации;
- перечень документов, которые должны быть утверждены на ОСЧ;
- оспоримость решений и признаки их ничтожности;
- особенности подсчёта голосов, в том числе при совместной и долевой собственности;
- правила оформления доверенностей;
- порядок действий при выявлении ошибок в бюллетенях;
- повестка дня и формулировки вопросов;
- договорные отношения с собственниками – не членами ТСЖ;
- резервный фонд и вознаграждение председателя;
- процедурные нюансы, исправление технических ошибок в бланках.
Все темы и ответы, рекомендации и шаблоны, а также видеозапись вебинара – в раздаточных материалах, которые мы традиционно разместили под статьёй. А если у вас остались вопросы по деятельности ТСЖ и нужна постоянная консультационная поддержка, присоединяйтесь к команде Ассоциации «Р1» – и пользуйтесь преимуществами её членов.
