В августе мы сравнили два вида объединения собственников для управления домом – ТСЖ и жилищно-строительный кооператив. Продолжаем тему – разбираем, что такое «ленивое» товарищество собственников жилья, какие у него преимущества перед классической формой и в чём его риски и недостатки.
«Ленивое» ТСЖ не занимается хозяйственной деятельностью самостоятельно
«Ленивое» ТСЖ, или ТСЖ на аутсорсинге, – это модель управления многоквартирным домом, при которой создаётся юридическое лицо – товарищество, но все практические функции по содержанию МКД передаются УО по договору управления или обслуживания.
В данной схеме ТСЖ выступает заказчиком услуг, контролируя работу компании, но само не занимается хозяйственной деятельностью.
Такая форма подходит для домов, где собственники не проявляют желания самостоятельно решать проблемы МКД, но хотят иметь больше контроля, чем при прямой работе с УО.
Главное отличие «ленивого» ТСЖ от обычного в том, что товарищество нанимает в качестве подрядчика стороннюю управляющую организацию.
То есть полноценное ТСЖ – это когда собственники сами решают, кого нанять, что делать и на что тратить деньги. Полная свобода и полная ответственность. «Ленивое» – компромисс между прямым управлением УО и полноценным ТСЖ. Меньше хлопот, но выше затраты, так как УО закладывает в размер платы свою прибыль.
Подписи в протоколе ОСС или в реестре: как оформить создание ТСЖ12311
Основная функция ТСЖ на аутсорсинге – контроль за работой управляющей организации
Рассмотрим другие основные различия между традиционным товариществом собственников жилья и «ленивым»: мы их насчитали восемь. Например, в первом случае домом управляют владельцы помещений, нанимая персонал и подрядчиков. Во втором – компания по договору.
➡️ Скачайте сравнительную таблицу – ссылка в телеграм-канале РосКвартала
«Ленивое» ТСЖ позволяет лучше взаимодействовать с УО, РСО и защищать интересы собственников в суде
Идти по пути создания «ленивого» ТСЖ жителей чаще всего вынуждает недостаток квалифицированных специалистов из числа собственников, готовых взять на себя функции управления товариществом.
К тому же эта модель имеет ряд преимуществ:
- Формирование единого заказчика услуг и их контроль.
ТСЖ как юрлицо устраняет проблему разобщённости собственников и выступает легитимным представителем их интересов перед УО и РСО, в том числе при контроле за качеством услуг. Правление товарищества вправе проводить планёрки с нанятой организацией, требовать отчёты в формате «план–факт» и инициировать расторжение договора при неисполнении обязательств.
- Управление капитальным ремонтом.
ТСЖ может стать владельцем спецсчёта, защищая средства жителей от рисков недобросовестных региональных операторов или УО.
- Дополнительные возможности для благоустройства.
Товарищество вправе распоряжаться доходами от аренды общего имущества, распределяя их на нужды дома или в резервный фонд. Также для ТСЖ часто доступны муниципальные гранты на благоустройство.
- Правовая защищённость.
Юридический статус объединения собственников усиливает позиции в спорах с УО: требования юрлица игнорировать сложнее, чем претензии Совета дома.
В чём недостатки ЖСК как способа управления домом в сравнении с ТСЖ22584
Модель ТСЖ на аутсорсинге – это дополнительная финансовая нагрузка на собственников
Среди недостатков такой формы управления МКД отметим:
- Финансовые издержки.
ТСЖ как юридическое лицо обязано вести бухучёт и сдавать отчётность. При этом, помимо прибыли УО в размер платы закладывается и оплата труда председателя.
- Юридические сложности.
Ответственность за качество работы УО несёт товарищество: при падении сосульки или аварии ТСЖ отвечает за последствия субсидиарно, особенно если договор с управляющей организацией составлен некорректно.
- Зависимость от человеческого фактора.
Всегда остаётся вероятность коррупции. Если в Правлении недобросовестные лица, то возможен сговор с УО для оплаты невыполненных работ. Помимо этого жители дома могут потерять интерес к активной реализации функций ТСЖ, что парализует систему.
- Ограничения в договорах с УО.
В договорах «ленивого» ТСЖ с компанией часто прописывают абонентскую плату, которая взимается независимо от объёма работ. Это снижает гибкость расходов.
«Вы нам писали»: отвечаем на шесть вопросов о ТСЖ и проведении ОСЧ35535
Для заключения договора с УО при «ленивом» ТСЖ не требуется решения ОСС
Сравним также не только форматы работы ТСЖ, но и договоры, которые заключают собственники с УО.
При ДУ по ст. 162 ЖК РФ управляющая организация полностью отвечает за дом перед надзорными органами, подписывает договоры с РСО и рискует лицензией при нарушениях. Заключить его можно только по решению ОСС.
При договоре обслуживания ответственность за коммунальные услуги и техническую безопасность в МКД лежит на ТСЖ, а УО выступает лишь подрядчиком. Это повышает риски для товарищества, а решение о заключении договора принимает Правление, что позволяет оперативно реагировать на качество услуг компании и в случае наличия претензий произвести её замену.
Создание ТСЖ на аутсорсинге требует предварительной работы, оценки сил и ресурсов собственников
Несмотря на все плюсы, в домах с пассивными жителями модель товарищества на аутсорсинге часто превращается в дополнительное звено бюрократии. Поэтому решение о его создании должно опираться на фактическую ситуацию и готовность к долгосрочному контролю.
Поэтому следует:
- Перед организацией процесса – оценить ресурсы.
Нужно понять, готовы ли жители платить за бухгалтерию и зарплату председателю, есть ли в доме активные собственники для контроля за работой УО.
- При заключении договора – проверьте его и впишите важные условия.
Рекомендуем посетить дома, которыми управляет выбранная компания, поговорить с их жителями, а также изучить судебную историю через картотеку арбитражных дел.
В формулировках договора избегайте условия об автоматической пролонгации: зафиксируйте срок его действия, например, 1–3 года, и упрощённый порядок расторжения. Обязательно включите в контракт пункты о регулярных отчётах УО по форме «план–факт» и о праве ТСЖ на внеплановые проверки качества услуг.
Также для снижения рисков советуем:
- перевести капремонт на специальный счёт с владельцем – ТСЖ;
- создать резервный фонд из доходов от аренды общего имущества;
- нанять независимого аудитора для проверки счетов УО раз в год.