Членство в ТСЖ или ТСН – право собственника помещения в многоквартирном доме. При этом жителям следует учитывать, в чём, согласно жилищному законодательству, разница между теми, кто вошёл в товарищество, и не членами ТСН. Разбираем вопрос вместе с главой Экспертного совета Ассоциации «Р1» Еленой Шерешовец.

Как подготовить и успешно провести общее собрание членов ТСЖ или ЖК

ТСЖ, ТСН, ЖСК
ТСЖ, ТСН, ЖСК февраль’19

Не члены ТСЖ могут голосовать только на общих собраниях собственников, но не членов товарищества

Согласно ч. 3 ст. 135 ЖК РФ, ТСЖ создаётся при условии, что в него готовы войти собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов в доме. То есть в товариществе могут состоять не все собственники помещений. Не члены ТСЖ или ТСН не подчиняются Уставу товарищества.

Но это не единственная разница между членами товарищества и собственниками, не вступившими в ТСН. Основные различия между членами и не членами ТСН разобрала глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец в своём Телеграм-канале.

При этом в домах под управлением ТСЖ существуют два вида общих собраний: собственников (ОСС) и членов товарищества (ОСЧ). В ОСС принимают участие все владельцы помещений в МКД, а в собрании членов – только вступившие в ТСЖ. При этом компетенции ОСС указаны в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, а ОСЧ – в ч. 2 ст. 145 ЖК РФ.

Поэтому член товарищества собственников имеет право:

  • непосредственно участвовать в управлении МКД, голосуя на собрании членов ТСН и на ОСС;
  • проверять качество, полноту и своевременность выполнения работ и оказания услуг в порядке, регламентируемым Уставом;
  • все права и обязанности члена товарищества прописаны в Уставе.

«Одним словом, член ТСН будет лично голосовать за все сметы и иметь право избираться в правление», – резюмировала Елена Шерешовец.

При этом собственник, который не вступил в товарищество:

  • может влиять на вопросы, связанные с управлением МКД при голосовании только на общем собрании собственников помещений – вопросы об утверждении сметы доходов и расходов ТСЖ решаются без него;
  • все права и обязанности регламентируются гражданско-правовым договором с товариществом – заключается договор о содержании и ремонте общего имущества в МКД (ч. 2 ст. 138 ЖК РФ).

Об особенностях проведения общих собраний членов ТСЖ и ЖК

ТСЖ, ТСН, ЖСК
ТСЖ, ТСН, ЖСК январь’19

Члены ТСЖ оплачивают ЖКУ и взносы на основании Устава, не члены – на основании договоров

В соответствии с ч. 1 ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, все собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества, независимо от выбранной ими формы управления МКД.

Согласно пп. «б» п. 16 ПП РФ № 491, в доме под управлением ТСН, ТСЖ надлежащее содержание общего имущества обеспечивается путём:

  • членства собственников помещений в ТСЖ;
  • заключения с собственниками помещений – не членами договоров о содержании и ремонте общего имущества.

«У всех собственников помещений независимо от того, являются они членами ТСН или нет, существует обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги», – напомнила эксперт, разбирая вопрос о разнице в правовом статусе собственников помещений в МКД, где создано товарищество.

При этом есть небольшая разница в том, какие средства и в каком порядке оплачивают члены и не члены ТСН, ТСЖ:

  1. Собственники, вступившие в товарищество, вносят обязательные платежи и, или взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ТСЖ (ч. 5 ст. 155 ЖК РФ).
  2. Не члены товарищества вносят плату за ЖКУ в соответствии с договорами, заключёнными с ТСН, в том числе взносы на капитальный ремонт (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ).

При этом не члены ТСН не могут отказаться от услуг по содержанию общедомового имущества, которые товарищество оказывает всем собственникам.

«Отказ от вступления в члены ТСН не освобождает собственников от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией дома», – напомнила Елена Шерешовец, сославшись на постановление Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 № 10-П.

Зачем нужна ревизионная комиссия ТСЖ и чем она занимается

ТСЖ, ТСН, ЖСК
ТСЖ, ТСН, ЖСК март’19

Не члены ТСЖ обязаны заключить с товариществом договоры на содержание и ремонт общего имущества

Не члены товарищества вносят плату за ЖКУ в соответствии с договорами, заключёнными с ТСН, а товарищество в свою очередь обязано заключить с ними такие договоры (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ, пп. «д» п. 4 ПП РФ № 416).

Но даже при отсутствии заключённого в письменном виде договора между товариществом и собственником – не членом, обе стороны должны исполнять свои обязанности в силу закона. Это доказывает практика ВС РФ, например, дело № А63-935/2018.

«Заставить собственника заключить договор сложно, но взыскать оплату можно, даже если он такой договор не заключил,пример – дело № А40-153152/2018. Надо просто зафиксировать отказ и обращаться в суд не о понуждении к заключению договора, а о взыскании задолженности», – отметила Елена Шерешовец.

Есть вопросы по управлению МКД, их содержанию и ремонту? Оставляйте их в комментариях: на важные для УО и собственников мы отвечаем в цикле статей «Вы нам писали»: следите за обновлениями портала.