ТСЖ для более эффективной работы может заключить договор с организацией или физическим лицом – управляющим. Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец разобрала вопрос, вправе ли председатель ТСЖ передать такому лицу все свои полномочия по доверенности, в том числе если срок полномочий членов правления истёк.

Председатель ТСЖ избирается из числа членов правления и должен быть собственником помещения в МКД

Товарищество собственников жилья, согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, – один из трёх способов управления многоквартирным домом. Членами товарищества должны являться собственники, обладающие более чем 50% от общего числа всех голосов в доме (ч. 3 ст. 135 ЖК РФ).

К органам управления ТСЖ относятся общее собрание членов товарищества и его правление (ст. 144 ЖК РФ). Правление ТСЖ избирается на общем собрании членов (далее – ОСЧ) на срок не более, чем два года. Председатель правления избирается из числа его членов (ч. 3 ст. 147 ЖК РФ).

Председатель правления ТСЖ обязательно должен быть собственником помещения в доме и входить в правление. При этом неважно, где он прописан: в помещении дома, владельцем которого он является, или же в другом месте или даже городе.

В ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ перечислены лица, которые не могут быть избраны в члены правления ТСЖ, а следовательно, не могут быть председателем правления товарищества:

Четыре вопроса об отпуске председателя ТСЖ по беременности и родам

ТСЖ, ТСН, ЖСК
ТСЖ, ТСН, ЖСК сентябрь’22

ЖК РФ и суды запрещают председателю ТСЖ передавать кому-либо по доверенности его полномочия

Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец в своём Телеграм-канале разобрала вопрос, может ли председатель ТСЖ передать свои полномочия управляющему по генеральной доверенности.

Эксперт ответила, что делать это нельзя в соответствии с ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ: «Член правления ТСЖ не может... поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества». По данной теме уже сложилась судебная практика, и инстанции единогласны в своей позиции.

Эксперт привела несколько примеров по вопросу передачи председателем ТСЖ или кооператива его полномочий:

  1. Постановление Восемнадцатого ААС от 29.05.2015 по делу № А47 - 4960/2014.

В Уставе ТСЖ собственники прописали, что товарищество может заключать трудовой договор с управляющим – физическим лицом. Такому лицу при этом передаются все полномочия председателя, кроме права участвовать в заседаниях правления. Орган ГЖН счёл такое условие незаконным и выдал ТСЖ предписание исправить нарушение.

Товарищество попыталось оспорить документ в суде, считая, что законодательство не содержит запрета на управление ТСЖ третьим лицом. Судебные инстанции встали на сторону надзорного ведомства. Они указали, что в соответствии со ст. 149 ЖК РФ, председатель правления ТСЖ действует без доверенности от имени товарищества. Он подписывает платёжные документы и совершает сделки.

В ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ прописан запрет на передачу полномочий члена правления товарищества иному лицу, в том числе при помощи доверенности либо иным способом. А в рассмотренном судами деле основные обязанности по руководству деятельностью ТСЖ, в том числе право первой подписи на платёжных документах, переданы по доверенности управляющему ТСЖ согласно Уставу. Такое делегирование полномочий противоречит законодательству РФ.

В итоге первый и апелляционный суды отклонили иск товарищества, признав требования надзорного органа законными.

  1. Постановление Верховного Суда РФ от 13.03.2020 по делу № 89-АД20 - 1.

Суд оштрафовал ТСЖ на 10 тысяч рублей за неисполнение предписания органа ГЖН – привести Устав в соответствие с ЖК РФ. В документе было прописано право председателя передоверить свои полномочия управляющему, и надзорное ведомство требовало исключить такую возможность из Устава.

Верховный суд России признал правоту коллег, оштрафовавших ТСЖ за невыполнение требования органа Госжилнадзора, и отклонил жалобу товарищества.

Когда председатель правления может заключить трудовой договор с ТСЖ

ТСЖ, ТСН, ЖСК
ТСЖ, ТСН, ЖСК июль’22

Если срок полномочий правления ТСЖ истёк, то его члены работают до избрания нового правления

Елена Шерешовец также разобрала, что делать ТСЖ, если срок полномочий председателя правления истёк, а общее собрание членов не смогло утвердить его на новый срок из-за отсутствия кворума. Эксперт отметила, что такая ситуация не влечёт их фактического прекращения. Управленческая деятельность возможна до следующего переизбрания.

В подтверждение данной позиции она привела пример из судебной практики – определение Московского городского суда от 28.05.2013 по делу № 11-14464/2013. В суд обратился один из собственников помещений в МКД, которым управляло ТСЖ. Истец указала, что председатель и правление ведут свою деятельность незаконно, поскольку срок их полномочий давно истёк.

Суды не согласились с позицией собственника, отметив, что для признания в целом всей деятельности ТСЖ незаконной требуется прямое указание в НПА, а не тот факт, что в товариществе не соблюдаются сроки переизбрания правления и его председателя.

Ни Жилищный кодекс РФ, ни учредительные документы ТСЖ не устанавливают таких последствий истечения срока полномочий исполнительного органа. Правление и председатель имеют право руководить товариществом до момента переизбрания или избрания новых членов в установленном законом порядке.

Как председателю восстановить заявления членов ТСЖ и их личные данные

ТСЖ, ТСН, ЖСК
ТСЖ, ТСН, ЖСК март’22

На заметку

Судебная практика и надзорные органы единообразно решают вопрос о передаче полномочий председателя правления ТСЖ управляющему – физическому лицу:

  • Председатель товарищества не имеет право это делать в соответствии с ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ.
  • Если такая возможность прописана в Уставе ТСЖ, то собственникам необходимо привести документ в соответствие с ЖК РФ, в том числе по предписанию надзорного органа.
  • В случае, когда общее собрание членов не выбрало новое правление или не продлило срок полномочий действующего руководства ТСЖ, председатель и члены правления продолжают исполнять свои обязанности до момента, когда такое собрание состоится. В этом случае также нельзя передать обязанности председателя товарищества третьему лицу.