Управляющая организация отвечает за работы по надлежащему содержанию общего имущества дома, которые проводит своими силами или выбрав подрядчика. Но иногда жители пытаются самостоятельно определить, кто будет ремонтировать МКД. Узнайте, вправе ли собственники решить этот вопрос на ОСС без учёта мнения УО.

Обязана ли УО проводить текущий ремонт без решения общего собрания
187671
15

Ответственность за содержание и ремонт общего имущества лежит на управляющей организации

В одном из новых многоквартирных домов Томска владельцы помещений на общем собрании выбрали исполнителя для проведения текущего ремонта подъездов, не учитывая позиции управляющей организации. Они возложили на неё обязанность заключить с подрядчиком договор.

УО не согласилась с итогами ОСС, поскольку, в соответствии со ст. 162 ЖК РФ, она несёт ответственность за СиТР общего имущества. Кроме того, согласно данным Единого государственного реестра ЮЛ, собственники выбрали для работ частное лицо, а не предпринимателя, что делает невозможным исполнение их воли.

Истец обратился в суд с иском, в котором просил:

  • признать ничтожными решения внеочередного общего собрания;
  • взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 000 рублей.
Об обязанности УО оплачивать ресурсы на содержание общего имущества
44403
3

Собственники не могут навязать УО конкретную подрядную организацию для ремонта

Суд рассмотрел иск управляющей организации и отметил, что, в соответствии с п. 1 ст. 181.4 ГК РФ, решение ОСС может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона.

Согласно позиции ВС РФ, изложенной в Пленума от 23.06.2015 № 25, итог собрания, нарушающие нормы ГК РФ или иного НПА, по общему правилу является оспоримым. В силу ст. 181.5 ГК РФ, такое решение ничтожно в случае, если оно принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания, и противоречит основам правопорядка.

Инстанция указала, что собственники избрали УО и делегировали ей обязанность по надлежащему содержанию общего имущества МКД. Значит, они не могут выбрать другие подрядные организации для его ремонта.

В договоре управления прописано, что компания может самостоятельно определять порядок и способы выполнения своих обязательств. В том числе это касается таких полномочий как:

  • проведение отбора исполнителей;
  • контроль их деятельности по критериям качества, объёма, своевременности и стоимости работ.

Общее собрание не может навязывать УО конкретных исполнителей. Согласно ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, это выходит за пределы компетенции ОСС и ущемляет права компании.

В соответствии с ч. 4.1 ст. 161.1 ЖК РФ, собственники вправе принимать решения лишь о проведении текущего ремонта. Также Правилами № 491 предусмотрено, что они обязаны утвердить перечень услуг и работ на СиТР, условия их оказания и выполнения, а также размер финансирования.

Однако выбор конкретного исполнителя и заключение договора с ним – задача УО. Такие полномочия обеспечивают эффективность управления и соответствуют принципам свободы экономической деятельности, которые регламентированы ст. 34 Конституции РФ и ст. 421 ГК РФ.

Суд счёл, что собственники не могут вмешиваться в такие оперативно-хозяйственные вопросы УО, как отбор подрядчиков. Именно компания должна выбирать исполнителей, в том числе на конкурсной основе, чтобы обеспечить собственникам наиболее выгодные условия проведения ремонта.

В итоге суд удовлетворил иск в полном объёме: признал недействительными итоги ОСС и взыскал с ответчиков пошлину. Собственники не стали подавать апелляционную жалобу и решение Кировского районного суда Томска от 25.08.2025 по делу № 2-2103/2025 вступило в законную силу.

Об ответственности УО за качество услуг, оказанных подрядчиками
58057
1

Собственники принимают решение о проведение ремонта, а УО выбирает исполнителя

Дело № 2-2103/2025 подтверждает чёткое разграничение полномочий при заключении договора управления. Собственники помещений МКД определяют необходимость ремонта, перечень услуг и работ, условия их выполнения и размер финансирования, а управляющая организация отвечает за подбор подрядчиков, заключение договоров и контролирует работы.

Это отметила и Елена Шерешовец, глава Экспертного совета Ассоциации «Р1», которая и поделилась решением, присланным её подписчиком:

«Для меня это очень показательный пример: суды подтверждают, что собственники могут утверждать перечень и необходимость ремонта, но выбор подрядчика – зона ответственности управляющей организации».