.jpg)
Запускаем серию статей о выступлениях спикеров на Международной выставке Utilicon-2025, которая прошла 11–14 ноября в Москве. Сегодня рассказываем о кейсе по взаимодействию девелопера и УО ещё на этапе проектирования МКД. Читайте, чем полезен такой союз каждому из участников, а также будущим собственникам квартир.
Для качественной эксплуатации МКД стоит учесть множество моментов еще на этапе его проектирования
Сейчас большую роль на рынке как продажи квартир, так и выбора УО играет бренд. Собственники помещений хотят получать максимум комфорта и безопасности, а управляющие домами – как можно реже сталкиваться с трудностями при эксплуатации своих объектов, в том числе из-за ошибок застройщиков.
В рамках второго выпуска TALK-шоу Ассоциации «Р1» выступила Юлия Воробьёва, руководитель по сервису и эксплуатации строительной компании Plus Development.
Спикеры TALK-шоу Ассоциации «Р1» в рамках Международной выставки UtiliCon-2025
Она рассказала о решении такой задачи для новостроек – заранее предусмотреть все моменты, которые могут возникнуть в доме именно на этапе его проектирования. Для этого девелопер заранее создаёт УО с небольшим штатом: руководитель, главный инженер, технический директор, профильный юрист и заведующий автоматизированными системами управления зданием.
Команда будущей управляющей организации участвует в подготовке технического задания на проектирование, где учитывает всё, что нужно для качественного обслуживания МКД. Генпроектировщик учитывает запросы УО, которая приступит к работе в доме после его сдачи.
Спикер отметила, что коммерческий департамент девелопера не углубляется в эти тонкости. Поэтому такая мера помогает обеим компаниям уберечь себя от ошибок, чтобы не перестраивать и не переделывать объект уже после ввода его в эксплуатацию и выявления недоработок. Тем более, что здание – это сложная система, и порой случается так, что изменить что-то уже технически невозможно.
«Из первых уст»: как выстроить эффективный диалог с жителями МКД11580
Заранее проработать ключевые аспекты сервисной концепции
Юлия Воробьёва выделила несколько направлений, на которые следует обратить внимание при разработке сервисной концепции. На практике это означает, что ещё до выхода дома на рынок девелопер и будущая УО совместно решают ряд ключевых задач:
- учёт потребностей будущих собственников и нанимателей помещений,
- особенности обслуживания МКД,
- выбор и внедрение цифровых решений,
- разделение трафика на объекте,
- составление концепции элементов благоустройства,
- подготовку сервис-плана уборки,
- размещение технических и подсобных помещений,
- проектирование планов безопасности и техобслуживания,
- составление обучающих материалов для службы эксплуатации,
- изучение юридических аспектов управления домами.
Рассмотрим некоторые рекомендации спикера, которые она сформулировала исходя из опыта взаимодействия управляющей организации с компанией-застройщиком.
Продумать общественные пространства в проектируемом ЖК
Сейчас добрососедство считается важным аспектом в формировании образов как риэлтора, так и управляющей организации. Например, соседские центры способствуют хорошему восприятию и благоприятной обстановке в жилом комплексе.
Если класс МКД позволяет разместить в нём такой центр и будущие собственники готовы платить за его услуги, заранее продумайте, что включит в себя пространство. Это могут быть места для проведения мастер-классов и различных мероприятий для жителей, детская комната, а также фитнес-зал.
Спикер отметила, что при создании соседского центра важно заранее предусмотреть:
- кто будет владеть помещениями – застройщик, УО или оно войдёт в состав общего имущества;
- на кого лягут расходы на его содержание и функционирование;
- будет ли пространство платным или бесплатным для жителей;
- застройщик или управляющая организация планируют получать дополнительный доход от работы центра или он строится для продвижения бренда;
- одобрят ли собственники включение в размер платы его услуг, если он войдёт в состав общего имущества;
- готова ли компания контролировать использование данных помещений, если они будут включены в ОИ.
Стоит оценить, будут ли будущие владельцы недвижимости платить за соседский центр. Это нередко зависит от класса жилья. В ЖК, где собственники рассчитывают отдавать только приближенные к муниципальному тарифу суммы, стоит задуматься о целесообразности таких общественных пространств.
Готовь сани с лета: как УО и ТСЖ оформить дома и дворы к Новому году9280
Спланировать, как будет проводиться сервисное обслуживание, и выбрать цифровой продукт
Юлия Воробьёва рекомендует на этапе проектирования также продумать, кто войдёт в штат управляющей организации, где расположится её офис – в аренде он будет или в собственности, какие дополнительные услуги компания будет предлагать, какими цифровыми сервисами смогут пользоваться жители.
Важно правильно выбрать технологичную платформу для работы УО. На рынке представлено много решений с различным функционалом и на любой бюджет. Стоит внимательно изучить этот вопрос, чтобы платформа поддерживала все функции, которые запланированы УО и освещены в рекламных кампаниях.
Чтобы избежать накладок с обслуживанием дома, необходимо проработать разделение трафика. Его можно условно разделить его на резидентский, гостевой и сервисный. Следует предусмотреть пешеходные и автомобильные маршруты, зоны разгрузки и погрузки, технологии мусороудаления и хранения крупногабаритных отходов. Это поможет развести поток персонала и жителей, поддерживать чистоту и порядок, оставаясь за кадром.
Проработать план благоустройства территории
Красивая и функциональная придомовая территория – непростая задача для её проектировщиков.
«Ездите в питомники, знакомьтесь с ландшафтными дизайнерами. Как правило, компании, разрабатывающие ландшафтный дизайн, далеки от эксплуатации. Растения должны выживать в конкретных условиях – температурах, освещённости, влажности», – рекомендует эксперт.
Стоит подумать о пешеходном трафике – чтобы жители пользовались именно теми дорожками, которые спроектированы, а не вытаптывали газоны. Также проанализировать расположение элементов благоустройства и малых архитектурных форм.
Уделить внимание будет полезно проектным решениям: логистическим маршрутам системы полива, дренажа. Помимо этого, предусмотреть места хранения средств малой механизации и складирования снега.
Для разработки сервис-планов уборки спикер рекомендовала обратиться в клининговую компанию и заранее рассчитать количество помещений, где необходима эта услуга. Так подрядчик поймёт, какое количество персонала потребуется.
Не стоит забывать о том, что в МКД должны быть технические и подсобные помещения с раздевалками, архивами, мастерскими, помещениями для отдыха и т.д. Их расположение следует продумать заранее, чтобы сотрудникам обслуживающих организаций было удобно.
Ещё одна важная деталь современного ЖК – безопасность с помощью технологичных решений. Спикер советует заранее сделать 3D-моделирование камер, чтобы они охватывали как можно больше придомовой территории и МОП.
«Тайные комнаты» МКД, или Как УК «КОТ» повышает доверие жителей11810
Сформировать сервисную концепцию на этапе проекта
Проработанная сервисная концепция ещё до начала строительства многоквартирного дома или жилого комплекса помогает девелоперу избежать переделок и лишних затрат, управляющей организации – выстроить эффективную эксплуатацию, а жителям – получить действительно комфортный и безопасный дом.
Опыт Plus Development показывает, что раннее вовлечение будущей УО в проектирование МКД превращается в конкурентное преимущество для всех участников процесса.
