Законодатели стремятся максимально ограничить перечень видов предоставляемых услуг и продаваемых товаров в нежилых помещениях МКД. При этом собственники сами через суд борются с предпринимателями, которые организовали в доме незаконный, по их мнению, бизнес. Читайте, может ли в МКД работать сауна и почему.
Можно ли разместить контактный зоопарк в многоквартирном доме
Содержание МКД ноябрь’20Содержание МКД
Не все виды услуг и работ разрешено размещать в помещениях многоквартирных домов
В России распространена практика размещения в нежилых помещениях на первых этажах многоквартирных домов различных объектов малого бизнеса. Это могут быть продуктовые магазины, точки продажи товаров первой необходимости, офисы компаний, аптеки, а также кафе.
Законодатели в последние годы новыми НПА ограничивали перечень таких организаций в МКД, например:
- В 2019 году был принят Федеральный закон от 15.04.2019 № 59-ФЗ с запретом открывать гостиницы в жилых помещениях МКД.
- Федеральный закон от 24.04.2020 № 145-ФЗ с 5 мая 2020 года установил, что все питейные заведения в МКД, торгующие разливным алкоголем, должны располагать залом для обслуживания посетителей площадью не менее 20 кв.м. Помимо этого барам запрещено продавать алкоголь с 23 часов ночи до 8 утра.
- ВС РФ запретил размещать в МКД контактные зоопарки.
Сегодня на примере судебного дела рассмотрим вопрос, можно ли размещать в нежилом помещении многоквартирного дома сауну или баню.
Малый бизнес не должен вредить жизни и здоровью проживающих в МКД и нарушать СанПиН
В Томске один из жителей квартиры на втором этаже многоквартирного дома подал в суд иск к соседу с первого этажа: тот в своём нежилом помещении еще в 2008 году открыл оздоровительный комплекс с сауной. Собственник жилья жаловался, что дышит хлорными испарениями, что неблагоприятно сказывается на его здоровье.
Владелец сауны защищался: он предоставил в суд проектную документацию на комплекс и заключение эксперта, что он не нарушает санитарные, строительные, противопожарные нормы и правила, не создает угрозу жизни и здоровью человека.
Суд первой инстанции согласился с собственником нежилого помещения. Он указал, что на момент оборудования оздоровительного комплекса не было запрета на сауны в многоквартирных домах, а появившийся позже мораторий из СанПиН 2.1.2.3150-13 не распространяется на уже введённые ранее в эксплуатацию объекты.
К тому же эксперты из Роспотребнадзора, сделавшие заборы воздуха в квартире истца, установили, что содержание в нём хлора не превышает допустимой нормы. Вещество могло появиться в квартире из-за уборки или ремонта. Работающий в МКД оздоровительный комплекс соответствует проекту и оснащён обособленной системой вентиляции, никак не сообщающейся с квартирой истца.
Поэтому суд отклонил иск собственника и решил взыскать с него 125 тысяч рублей судебной экспертизы.
С кем согласовать переустройство, которое затронет общее имущество
Содержание МКД март’21Содержание МКД
Санитарные правила и нормы запрещают организацию в МКД саун и бань и переустройство помещений без согласования
Апелляционный и кассационный суды не согласились с такой точкой зрения на конфликт, решение первой инстанции отменили и приняли новое решение. Суды, обосновывая свою позицию, обратили внимание на следующие важные факты:
- Проектная документация на дом.
Спорный МКД проектировался с помещениями общественного назначения, размещёнными в цокольном и первом этажах. Изначально там должна была разместиться стоянка автомобилей. На стадии проектирования к цокольному этажу предъявлялись требования нормативной документации по жилым домам с паркингом, а не с сауной или баней.
- Наличие запрета на сауны в МКД в нормативно-правовых актах.
Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 20.12.2013 № 70 утверждены СанПин 2.1.2.3150-13 с требованиями к устройству, оборудованию и содержанию всех видов общественных бань и саун. Согласно п. 2.1 СанПин 2.1.2.3150-13, бани должны размещаться в отдельно стоящих зданиях. Не допускается оборудование бань в многоквартирных жилых домах.
В момент проектирования дома и создания ответчиком сауны в цокольном этаже действовали СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные». Документ не допускал размещение бани и сауны в жилых домах. Аналогичный запрет существовал до введения в действие СНиП 31-01-2003 – он был прописан в п. 1.36 СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания», утверждённые постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 № 78.
Также апелляционный суд отметил, что постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 24.12.2020 № 44 утверждены СП 2.1.3678-20, которые введены в действие с 01.01.2021. Они направлены на охрану жизни и здоровья населения, обеспечение безопасности и безвредности для человека факторов среды обитания. Бани, сауны размещаются в отдельно стоящих зданиях, встроенных помещениях общественных зданий. Не допускается размещение бань в многоквартирных домах (п. 8.5, 8.5.1 СП 2.1.3678-20).
- Наличие у собственника разрешения на переустройство нежилого помещения в цокольном этаже МКД.
Проектная документация, согласно которой владелец сауны с помощью подрядчика оборудовал оздоровительный комплекс, не подтверждает, что собственник получил разрешение на переустройство помещения.
- Соблюдение владельцем нежилого помещения прав соседей в МКД.
У жителей дома есть право на благоприятную и безопасную среду проживания в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 8 № 52-ФЗ, ч. 1 ст. 161 ЖК РФ). Размещение сауны на цокольном этаже многоквартирного дома противоречит требованиям безопасности здания в процессе эксплуатации и безусловно не соответствует целям защиты жизни и здоровья граждан.
Суд апелляционной инстанции встал на сторону жителя квартиры и удовлетворил его иск, запретив владельцу сауны её эксплуатацию. Кассационный суд подтвердил эту позицию.
Три шага УО, чтобы виновный возместил ущерб общему имуществу
Деятельность УО июнь’21Деятельность УО
На заметку
Управляющие домами организации и ТСЖ должны знать, что можно, а что нельзя размещать в нежилых помещениях многоквартирных домов, а также порядок их переустройства и смены статуса квартиры на нежилую площадь. В таком случае УО или товарищества смогут вовремя пресечь деятельность компаний, которые:
- наносят вред общему имуществу дома, например, при незаконном монтаже дополнительной вентиляции или переоборудованию подвалов;
- нарушают права жителей дома, создавая неблагоприятные условия проживания в доме, нанося вред жизни и здоровью людей.
Как УО бороться с лицами, которые совершают подобные нарушения, мы говорили на одном из наших онлайн-семинаров. Эксперт Ассоциации «Р1» Сусана Киракосян рассказала, какие действия нужно предпринять управляющим домами, чтобы виновный возместил ущерб общему имуществу.