Жилищный кодекс РФ допускает голосование на общем собрании не самого собственника, а его представителя – в силу закона, актов органа МСУ или по доверенности. Разбираемся, кому владелец помещения может выдать такие полномочия, когда документ считается правильно оформленным и нужно ли его удостоверять у нотариуса.

Общие требования к оформлению доверенности установлены в ГК РФ

В соответствии со ст. 185 ГК РФ, доверенностью признаётся письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства, на совершение каких-либо действий. При этом, согласно ст. ст. 28, 29 того же кодекса, от имени малолетних или недееспособных граждан их выдают законные представители.

Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 185.1 ГК РФ, доверенность на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом, например, Жилищным кодексом РФ. К нотариально удостоверенным приравниваются доверенности:

  • военнослужащих и других лиц, находящихся в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях;
  • военнослужащих и работников в пунктах дислокации воинских частей, соединений и военно-учебных заведений, членов их семей;
  • лиц, находящихся в местах лишения свободы;
  • совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания.

Такой документ должен быть соответственно удостоверен начальником учреждения или командиром воинской части. Если он выдан от имени юридического лица, то его подписывает руководитель или иной уполномоченный сотрудник.

Голосование представителей на ОСС: когда суд сочтёт решение законным
8694
1

В ЖК РФ прописано право собственника передать по доверенности полномочия на участие в ОСС

Если собственник сам не может принять участие в ОСС из-за болезни, нехватки профессиональных знаний, малолетства или недееспособности, он вправе выдать доверенность на это другому лицу. Такое право прописано в ч. ч. 1, 2 ст. 48 ЖК РФ.

По доверенности уполномоченным может быть член семьи, сосед, гражданин, не проживающий в данном доме, а также работник юридического лица – владельца помещения.

Представители несовершеннолетних собственников действуют на основании семейного и гражданского законодательства России (ч. 2 ст. 48 ЖК РФ). Им не нужно оформлять доверенность на голосование в письменном виде и подтверждать свои полномочия (дело № А19- 20972/2020).

При этом УО, ТСЖ, кооператив не могут выступать представителями собственника в вопросах, которые касаются интересов этих организаций, например, о заключении или расторжении договора управления, поскольку такое представительство не отвечает критериям добросовестности (п. 3 ст. 182 ГК РФ).

Может ли один супруг голосовать на ОСС за другого при общей квартире
10227
3

В доверенности должны быть данные о собственнике и его представителе

Доверенность на участие в ОСС оформляется письменно в свободной форме согласно требованиям п. п. 3, 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверяется нотариально. Как указано в п. 1 ст. 185 ГК РФ и ч. 2 ст. 48 ЖК РФ, в этом документе должны быть:

  • сведения о доверителе – ФИО собственника, паспортные данные, адрес места жительства;
  • данные о представителе – ФИО, паспортные данные и адрес проживания для физлиц, полное наименование, ИНН, информация о руководителе организации для юрлиц;
  • дата и место его совершения;
  • подпись доверителя.

Удостоверить полномочия представителя может нотариус или работодатель собственника

Если доверенность выдаёт собственник помещения в МКД, который является физическим лицом, в соответствии с п. 3 ст. 185.1 ГК РФ, она может быть заверена:

  • нотариально;
  • организацией, в которой доверитель работает;
  • образовательным учреждением, где он учится.

Ранее подтвердить подлинность документа могла управляющая организация. Но с сентября 2013 года такая возможность законом не предусмотрена.

Нотариально удостоверять его не обязательно: единственное исключение – несовершеннолетние собственники, чьи интересы представляют не родители (ч. 2 ст. 48 ЖК РФ).

Если на момент проведения собрания собственник находится:

  • в стационаре – доверенность заверяет главный врач медицинского учреждения;
  • в тюрьме – удостоверяет её начальник;
  • в дальнем плавании – капитан судна.
Какие документы подтверждают право лица голосовать на ОСС
17348
11

В доверенности должны быть прописаны полномочия представителя и дата её совершения

Помимо данных о собственнике и его доверенном лице, дате и месте совершения документа для участия в голосовании, в ней должны быть указаны полномочия: представление интересов доверителя на общем собрании в многоквартирном доме.

Если в документе не сказано об этом прямо, но при этом владелец наделил другое лицо правом распоряжаться помещением и правом подписи, то такое лицо по доверенности может голосовать на ОСС (постановление 18 ААС от 14.05.2019 по делу № А07-7535/2018).

При этом владелец помещения может ограничить темы для голосования представителя, например, исключить вопросы капитального ремонта или подписания договора управления. Доверенность можно выдать на участие только в одном общем собрании или на определённый срок.

«Если представитель имеет доверенность от одного из собственников квартиры, значит, он обладает только голосами, количество которых пропорционально его доле. Этот момент нужно учитывать, чтобы не допустить ошибок при подсчёте голосов», –подчеркнули эксперты Ассоциации «Р1».

В случае, когда в доверенности не указан срок, она действует в течение года со дня совершения, а без даты подписания она ничтожна, и представитель собственника не сможет принять участия в голосовании, не имея достаточного подтверждения полномочий (ст. 186 ГК РФ).

Правильность оформления доверенности представителя напрямую влияет на кворум и подсчёт голосов на ОСС

Перед тем, как допустить уполномоченное лицо к участию в ОСС, председателю и секретарю собрания нужно удостовериться, что доверенность оформлена правильно. В ней должны быть прописаны данные о собственнике и его представителе:

  • фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование – для организаций;
  • место жительства или нахождения;
  • сведения о паспорте или реквизиты учредительных документов.

Лист А4 с письменным заявлением собственника о том, что предъявитель может за него голосовать, юридической силы не имеет.

Доверенность должна быть оформлена в соответствии с п. п. 3, 4 ст. 185.1 ГК РФ. Её не нужно нотариально заверять, если это сделала организация, в которой доверитель работает или учится, администрация стационарного лечебного учреждения.