В телеграм-рубрике «Разбор полётов» мы коротко отвечаем на вопросы наших читателей. Сегодня вместе с экспертами Ассоциации «Р1» подробно разберём в статье два из них, а также ещё четыре ситуации из сферы ЖКХ. Читайте о взносах на капремонт, проведении ОСС, доступе к общим сетям, регистрации паркинга и «ленивом» ТСЖ.

Кто платит за капремонт, если в муниципальном помещении работает детское дошкольное учреждение

Собственник помещения детского сада, размещённого в МКД, – муниципалитет. По этой площади не вносится плата за капремонт. Что делать управляющей организации?

Согласно ст. 169 ЖК РФ, владельцы помещений в многоквартирном доме, в том числе органы МСУ, обязаны уплачивать такие ежемесячные взносы. При этом, в соответствии со ст. 695 ГК РФ, ссудополучатель – детский сад – обязан поддерживать его в исправном состоянии и нести все расходы на его содержание.

Если договором безвозмездного пользования не предусмотрена обязанность дошкольного учреждения по уплате взносов, то он не должен это делать (определение ВС РФ от 28.06.2022 по делу № 309-ЭС22-2604).

В этой ситуации УО необходимо проверить условия договора: если в нём не прописано, что за капремонт платит детский сад, то компании нужно обратиться в орган МСУ с требованием уплатить взносы. Работа идёт по обычной схеме взыскания долга:

В случае отказа муниципалитета выполнять свои обязанности, можно обратиться в суд. От категории должника порядок действий не меняется.

Кто платит пени на сумму долга по капремонту после продажи квартиры

Надзор и судпрактика
Надзор и судпрактика 28 мая

Что делать, если инициатор общего собрания вовремя не внёс решения собственников в ГИС ЖКХ

Активные жители запустили через систему очно-заочное голосование, но не знали об обязанности внести бюллетени в систему. Оно закончилось. Что делать в такой ситуации? Возможно ли продлить собрание?

Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, результаты голосования должны быть внесены в ГИС ЖКХ не позднее чем через 10 дней после его проведения. Если этого не сделано, решения не могут считаться официально принятыми.

Продление уже завершённого собрания законодательством не предусмотрено. Итоги ОСС, которое не было должным образом оформлено в ГИС ЖКХ, не имеют юридической силы и не могут быть исполнены до официального подтверждения.

В такой ситуации следует инициировать новое голосование с той же повесткой дня. Для этого необходимо соблюсти процедуры, предусмотренные Жилищным кодексом России, включая уведомление всех собственников и размещение в ГИС ЖКХ сообщения о проведении ОСС (ч. 5 ст. 45, ч. 4 ст. 47.1 ЖК РФ).

Считают ли суды незаконным отказ в перелицензировании из-за ГИС ЖКХ

ГИС ЖКХ
ГИС ЖКХ 14 апреля

Возвращаемся к теме: кто платит за восстановление пола в квартире, вскрытого для ремонта общедомовых сетей

Для доступа к общедомовым сетям в квартире УО должна вскрыть пол, а затем отремонтировать. Ранее писали, что это делает компания. Но по проекту ВДИС должны быть открытыми, а собственник спрятал их в пол и стены. Восстановление отделки тоже ложится на УО?

В письме от 16.01.2019 № 794-АО/06 Минстрой РФ писал, что, если работы невозможно провести без повреждения имущества собственника, расходы на демонтаж и монтаж конструкций должны быть включены в стоимость ремонта или в проектную документацию.

В соответствии с п. 5.4.9 СП 30.13330.2012, водопроводные стояки и вводы ХВС и ГВС в квартиры, запорную арматуру, измерительные приборы, регуляторы следует размещать в коммуникационных шахтах с устройством специальных технических шкафов, обеспечивающих свободный доступ к ним.

Если при проектировании и строительстве дома он был оборудован внутри помещений собственников, а жители сами его закрыли, то УО или ТСЖ вправе требовать открыть инженерные системы (п. 10.6 СНиП 31-01-2003).

Собственник должен сделать это за свой счёт, поскольку в его обязанности входит соблюдение норм и требований законодательства к содержанию жилого помещения и общего имущества, прав и законных интересов иных лиц, проживающих в МКД (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).

Закрывая при ремонте доступ к общим инженерным системам дома, собственник берёт на себя все риски, в том числе финансовые. Такие выводы подтверждает и практика: дела № А55-25303/2013 и решение Орджоникидзевского районного суда Новокузнецка от 22.05.2017 по делу № 2-463/2017.

«Вы нам писали» о проведении ОСС, ремонте сетей и спорах с РСО

Полезные материалы
Полезные материалы апрель’24

При каких условиях можно зарегистрировать паркинг в МКД как отдельную недвижимость

Как сделать паркинг в МКД отдельным объектом?

Для этого сначала необходимо проверить выполнение нескольких условий, которые докажут самостоятельность паркинга:

  • построен по отдельному проекту и не включён в документацию многоквартирного дома (п. 29 ст. 1 ГрК РФ, п. 1 ст. 130 ГК РФ);
  • поставлен на учёт отдельно от МКД с получением кадастрового номера (ст. 14 № 218-ФЗ);
  • в ЕГРН зарегистрированы права на машино-места с собственным адресом (письмо Минстроя РФ от 24.12.2025 № 36579-ОГ/00);
  • не связан с домом через инженерные коммуникации.

Если паркинг изначально был частью общего имущества МКД, то на его выделение необходимо получить согласие всех собственников помещений в доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). После этого следует обратиться в Росреестр для проведения государственной регистрации прав на паркинг как на отдельный объект недвижимости, приложив все подтверждающие документы.

Можно ли на одном общем собрании принять решения по капремонту и установке в доме видеокамер

Возможно ли в рамках одного ОСС обсуждать два направления работ – капитального ремонта и установку системы видеонаблюдения?

Да, это возможно, но для принятия решений необходимо учитывать несколько юридических аспектов:

  • Капремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счёт средств соответствующего фонда (ч. 3 ст. 173 ЖК РФ).
  • Установка видеонаблюдения оплачивается собственниками отдельно – через дополнительные взносы (письмо Минстроя РФ от 27.02.2018 № 7026-АС/08).

В одном протоколе ОСС можно объединить обсуждение и принятие решений по этим вопросам, но важно чётко разделить пункты повестки дня, протокола ОСС и принятые решения по каждому виду работ, указав источники финансирования и порядок использования денег (ч. 2 ст. 45, ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

Кто подписывает акты приёмки работ и нужен ли Совет МКД, если в доме работает «ленивое» ТСЖ

Правление ТСЖ в 2026 подписало договор управления с УО. Госжилинспекция включила дом в лицензию компании. Кто должен визировать акты выполненных работ, и нужно ли теперь выбрать Совет МКД?

В случае заключения ДУ между товариществом собственников и лицензированной организацией способ управления не меняется – этот вопрос находится в компетенции ОСС (письмо Минстроя России от 12.11.2025 № 69144-ДН/04). В таком случае ТСЖ только передаёт свои полномочия УО по договору.

АВР со стороны исполнителя подписывает руководитель организации или уполномоченное лицо по доверенности, со стороны заказчика – председатель на основании Устава и протокола заседания Правления ТСЖ.

Проводить собрание и выбирать Совет дома не нужно: функции контроля за качеством работ и защиту интересов собственников в таком доме выполняет руководство товарищества.

Напомним, что с 1 сентября 2026 года вступает в силу новый порядок оформления актов выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД. Товарищества и кооперативы применять его не должны – он обязателен только для УО.

Все нюансы этого процесса Ассоциация «Р1» разобрала на отдельном онлайн-семинаре: как применять приказ № 318/пр, какие ошибки чаще всего допускают компании и почему готовиться к изменениям нужно уже сейчас. Забирайте видеозапись и раздаточные материалы – они размещены под отчётной статьёй.