В рубрике «Вы нам писали» мы вместе с экспертами Ассоциации «Р1» отвечаем на интересные вопросы об управлении МКД от подписчиков нашего портала, каналов в Дзене и Телеграме, из ВК-сообщества. Из новой подборки узнайте о проведении общих собраний, применении муниципального тарифа и взыскании долгов.
Полномочия администратора онлайн-собрания и кворум для выбора Совета МКД
Может ли инициатор собрания, на котором предложено определить лицо на должность администратора, вносить вручную письменные решения собственников в ГИС ЖКХ?
Согласно п. 2.1. ст. 47.1. ЖК РФ, в случае проведения первого онлайн-ОСС в многоквартирном доме с использованием системы его инициатор выступает в роли администратора. Обладая его полномочиями, такой собственник вправе вносить итоги голосования в систему с бумажных бланков.
Сколько голосов нужно для принятия решения по вопросу выбор Совета МКД и его председателя, наделения такого человека полномочиями?
При любом ОСС необходимо, чтобы в нём участвовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от их общего количества в доме (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).
Решение о выборе Совета и его руководителя считается принятым, если «за» отдано 50%+1 и более от голосов участников собрания. Для наделения председателя полномочиями требуется не менее 2/3 от всех голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
«Вы нам писали» о договоре управления, обязанностях УО и Совете МКД
Деятельность УО февраль’25Деятельность УО
Оспаривание решений ОСС о смене управляющей организации
Может ли суд признать недействительными решение ОСС, если истец – УО, с которой расторгли договор?
Основанием для отмены итогов общего собрания может стать только существенное нарушение закона, из-за которого невозможно выявить истинную волю большинства владельцев помещений в МКД по вопросам повестки (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).
Согласно ч. 3 ст. 181.4 ГК РФ, собственник может обжаловать решение и выступить в качестве истца, когда сочетаются следующие условия, если:
- он не принимал участия в этом собрании или голосовал против;
- таким решением нарушены его права и законные интересы.
УО же может обратиться в суд с требованием признать итоги ОСС недействительными или ничтожными в случае, если решение нарушает баланс интересов, ущемляет права компании. Исход спора зависит от обстоятельств конкретного дела и рассматриваемых доказательств.
Три мнения о том, имеет ли ГЖИ право признать решения ОСС ничтожными
ОСС и собственники 8 июня 2022ОСС и собственники
Право собственника ознакомиться с документами ОСС
ГЖИ, сославшись на № 152-ФЗ, отказала собственнику в просьбе посмотреть протокол и решения ОСС, где есть персональные данные. Но в определении Третьего КСОЮ по делу № 88-8821/2024 написано, что он может это сделать. Кто прав?
В определении от 08.05.2024 по делу № 88-8821/2024 рассмотрены взаимоотношения между ЖСК и владельцем помещения в части прав, установленных ст. 143.1 ЖК РФ. Этот судебный акт не может применяться в указанной ситуации.
Вместе с этим Минстрой РФ в письме от 26.01.2018 № 2486-ЕС/04 разъяснил, что запрашивать у ГЖИ бюллетени и протоколы ОСС могут владельцы помещений в МКД, в котором принято запрашиваемое решение, и управляющая им организация.
В ответ на заявление орган ГЖН должен выдать заверенные копии документов ОСС в многоквартирном доме. Подобное предоставление информации, по мнению ведомства, не считается распространением персональных данных – ПДн будут выданы ограниченному кругу лиц.
Если надзорный орган отказывает заявителю в этом праве, то следует получить письменный отказ ГЖИ и обжаловать его в досудебном и судебном порядке.
Уведомление собственников об изменении размера платы за содержание жилого помещения
В договоре управления прописано, что если собственники не приняли решение о размере платы, то УО автоматически использует муниципальный тариф. Должна ли компания в таком случае уведомить собственников о применении этого пункта и в какие сроки?
В соответствии с п. 31 Правил № 416, управляющая организация обязана размещать уведомления об изменении размера платы за жилое помещение, коммунальные услуги на досках объявлений, расположенных во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен дом.
Сделать это нужно не позднее чем за 30 календарных дней до дня представления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме платёжных документов с обновлёнными ставками и тарифами. Иной срок может быть зафиксирован в договоре управления многоквартирным домом.
Вправе ли ОСС изменить плату за жилое помещение и строки в квитанциях
ОСС и собственники апрель’24ОСС и собственники
Взыскание долгов с неплательщика через банкротство
Собственник должен за ЖКУ почти 700 тысяч рублей, ведёт асоциальный образ жизни, счетов в банках нет. УО ежегодно просуживает долги, тратит деньги на госпошлины, но взыскать ничего не может. Обращения в полицию на асоциальное поведение результатов не дают. Что делать компании?
В данном случае можно попробовать признать гражданина банкротом и включить жильё, даже если оно единственное, в конкурсную массу. Заявителями по делу о несостоятельности физического лица могут быть кредиторы и уполномоченные органы.
В п. п. 4, 7, 11 Обзора ВС РФ от 18.06.2025 указано, что при возбуждении дела о банкротстве на основании заявления кредитора предпочтение следует отдавать процедуре реструктуризации долгов. Её план должен содержать условия о порядке погашения не только требований из реестра, но и иных известных гражданину долгов. В него могут включаться условия о частичной оплате, об отсрочке или рассрочке.
Согласно п. п. 16, 17, 21 Обзора, исполнительский иммунитет на единственное жильё распространяется на объекты в собственности должника, при этом учитывается место его фактического проживания. Продать жилое помещение банкрота можно «при экономической целесообразности его реализации» и при соблюдении интересов кредиторов, должника и членов его семьи.
В п. 22 ВС РФ привёл критерии признания единственного жилья роскошным и подлежащим продаже в рамках дела о несостоятельности физлица. Роскошной считается жилплощадь, превышающая социальные нормы. К примеру, для семьи из трёх человек – это наличие в собственности квартиры размером более 54 кв. м (п. 1. ст. 7 Федерального закона от 30.12.2012 № 283-ФЗ).
А КС РФ в постановлении от 26.04.2021 № 15-П, по сути, разрешил продавать в счёт долга роскошное, пусть и единственное жильё банкрота. Взамен ему должна быть предоставлена или куплена другая квартира по площади согласно муниципальным нормативам.
О взыскании долгов по новой схеме – через нотариусов – мы поговорим с экспертами Ассоциации «Р1» в рамках эфира «Пульс ЖКХ». Присоединяйтесь к диалогу 18 марта – вопросы по теме собираем заранее: