В очередном судебному деле о взыскании долгов за ЖКУ инстанции разбирали вопрос, можно ли после признания размера платы за содержание жилого помещения в МКД недействительным автоматически применять предыдущую ставку или следует использовать муниципальный тариф. Читайте обзор спора и доводов ВС РФ.

Провести ОСС для утверждения экономически обоснованного размера платы на новый период

В одном из многоквартирных домов Челябинска под управлением ТСН на собраниях участники в 2020–2022 годах утверждали размер платы за содержание общего имущества. Позже районные суды признали эти решения недействительными, поскольку расценки были экономически необоснованными, а при проведении голосования были допущены нарушения.

Товарищество в таких условиях начало применять в расчётах последний неоспоренный размер платы – за 2019 год. Но один из собственников нежилого помещения – индивидуальный предприниматель посчитал, что нужно использовать муниципальный тариф, по которому он фактически и вносил платежи.

В итоге по лицевому счёту ИП накопился долг с пенями – почти 500 тысяч рублей. Объединение, управляющее МКД, потребовало оплатить его полностью, но предприниматель этого не сделал, и тогда товарищество обратилось в суд. Собственник иск не признал, утверждая, что:

  • нельзя автоматически применять ставку 2019 года в последующие периоды, так как перечень и стоимость услуг изменились;
  • он не получал платёжные документы (дело № А76-31421/2023).

Шесть писем Минстроя за май об АДС, размере платы и ресурсах на СОИ

Деятельность УО
Деятельность УО 22 июня

Если новый размер платы признан недействительным – вернуться в расчётах к неоспоренной ставке

Суд первой инстанции указал, что предприниматель является владельцем нежилого помещения, поэтому несёт бремя содержания общего имущества МКД (ст. 210 ГК РФ):

  • В соответствии со ст. 37 ЖК РФ, доля его расходов определяется пропорционально площади помещения в собственности.
  • Плата за содержание жилья включает услуги и работы по управлению, СиТР и капитальному ремонту дома (ст. 154 ЖК РФ).
  • Согласно ст. 153 ЖК РФ, обязанность платить за такие работы и услуги наступает с момента официальной госрегистрации права на помещение в Росреестре.

На основании этих норм НПА инстанция пришла к заключению, что ответчик как собственник обязан оплачивать ЖКУ. При этом она отклонила довод предпринимателя о том, что он не платил, поскольку не получал платёжные документы. Обязанность нести расходы на содержание общего имущества возникает в силу закона и не зависит от факта доставки квитанций.

Собственник, действуя добросовестно, мог самостоятельно рассчитать размер платежей или обратиться в ТСН за счетами (ст. ст. 309, 310 ГК РФ).

Кроме того, поскольку решения собраний за 2020–2022 годы были признаны недействительными, ТСН правомерно использовало предыдущий действующий размер платы (п. 18 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22). В соответствии с ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, муниципальный тариф в данном случае не применяется, так как в доме на ОСС выбран способ управления и утверждена ставка на содержание жилого помещения.

Инстанция проверила суммы долга и пеней, заявленные ТСН, и признала их верными. ИП не смог подтвердить, что он оплатил спорные начисления или что услуги оказывались некачественно или не оказывались вовсе (ст. 65 АПК РФ).

В итоге суд полностью удовлетворил иск товарищества и обязал собственника оплатить задолженность и неустойку. Апелляция и кассация согласились с таким выводом.

Четыре судебных дела из практики 2025 года об оспаривании решений ОСС

ОСС и собственники
ОСС и собственники 14 января

Проверить перечень работ и услуг и экономическую обоснованность старой ставки для нового периода

Предприниматель обратился с жалобой в Верховный Суд РФ. В ней он указал, что размер платы 2019 года нельзя использовать в расчётах за 2020–2022 гг., поскольку в этот период перечень и стоимость оказанных услуг различаются.

ВС России согласился с позицией собственника: признание решений ОСС о размере платы недействительными не даёт лицу, управляющему МКД, права автоматически применять ставку, ранее утверждённую для другого периода. В таком случае размер платы определяется с учётом фактических расходов товарищества. Он должен быть обоснованным, необходимым и разумным (ст. ст. 139, 58 ЖК РФ, ст. 210 ГК РФ).

По мнению суда, инстанции ошибочно применили механизм замены оспоренной ставки на утверждённую ранее. Это можно делать, если перечень и стоимость услуг не изменились. Осталось непроверенным и утверждение ИП, что фактические затраты на содержание дома были значительно меньше суммы, которую ТСН требовало оплатить.

Также ВС РФ отметил, что нижестоящие суды не исследовали:

  • какие именно услуги были оказаны товариществом;
  • являлись ли они объективно необходимыми для надлежащего содержания многоквартирного дома;
  • соответствовала ли их стоимость рыночному уровню.

Взыскатель со своей стороны не доказал, что услуги действительно предоставлялись, были нужны и направлены на обеспечение комфортных условий проживания в доме (ст. 65 АПК РФ). В итоге ВС России отменил решения коллег и отправил дело на новое рассмотрение.

Вправе ли собственники на ОСС уменьшить размер платы задним числом

Надзор и судпрактика
Надзор и судпрактика сентябрь’25

Размер платы прошлого периода можно применять, если не изменились перечень работ и услуг и их стоимость

Управляющие организации годами применяют утверждённый размер платы, если ОСС не поддерживает их новое предложение по стоимости содержания и ремонта МКД. Таким же механизмом или же муниципальным тарифом они пользуются, если итоги собрания по этому вопросу признаются недействительными.

Дело № А76-31421/2023 показывает, что эти действия суд может посчитать ошибочными. Компании не вправе автоматически брать ставку предыдущего года для расчётов. Плата должна быть экономически обоснованной и соответствовать реально оказанным и объективно необходимым работам и услугам за конкретный период.

Чтобы избежать таких ситуаций, УО нужно тщательно готовиться к ОСС по утверждению размера платы (п. 31 Правил № 491). В этом компаниям поможет ГОСТ Р 70773-2023, в котором регламентированы все этапы составления предложения по экономически подтверждённой стоимости СиТР:

  • разработка перечня работ и услуг;
  • определение их цены и её обоснование;
  • подготовка вариантов передачи общего имущества в пользование третьим лицам;
  • расчёт размера платы для вынесения его на ОСС;
  • ознакомление собственников с проектом.

Если же решение так и не принято, проверьте предыдущий размер платы, при необходимости скорректируйте его, – или обратитесь в орган МСУ с требованием рассчитать ставку под этот конкретный МКД.