Спор о начислениях за ЖКУ разгорелся между управляющей организацией и индивидуальным предпринимателем – собственником нежилых помещений в МКД, который, по данным УО, суммарно задолжал ей почти 5,4 млн рублей. Дело рассмотрели три инстанции. Разбираем аргументы судов.

Владелец нежилых помещений не оплачивал ЖКУ из-за несогласия с начислениями

Управляющая организация предъявила иск к собственнику нежилых помещений в многоквартирном жилом комплексе в Сочи. Он не платил за ЖКУ более года. В сумму входили плата:

  • за управление и содержание общего имущества;
  • за коммунальные услуги;
  • за КР на общедомовые нужды – электроэнергия, ХВС и ГВС, водоотведение;
  • за отопление, кондиционирование и подогрев воды в бассейне;
  • за дополнительные услуги собственникам парковочных мест.

Основанием для начислений был договор управления, утверждённый ОСС. В одном из пунктов и приложении к нему прописали условие о расчётах платы за ресурсы на содержание общего имущества по фактическому потреблению, согласно показаниям ИПУ и ОДПУ.

Ответчик частично признал основной долг – около 4,3 млн рублей и начисленные УО пени – около 144 тысяч рублей, но оспаривал расчёты по отоплению и подогреву бассейна. Он ссылался на технический сбой в программе, расхождения в показаниях приборов учёта, и утверждал, что у компании отсутствовали основания для подогрева бассейна в межотопительный период. Собственник предоставил альтернативный расчёт (дело № А32-38364/2022).

Какие требования к работе по расчётам за ЖКУ включены в профстандарт

Полезные материалы
Полезные материалы август’25

УО настаивала на правомерности расчётов за оказанные ей услуги

Арбитражный суд удовлетворил иск УО полностью. Он указал, что решения общего собрания собственников обязательны для всех владельцев помещений, в том числе не участвовавших в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ). Правильность начислений по каждой услуге инстанция разобрала отдельно.

КР на СОИ. Расчёт платы за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества компания вела в соответствии с условиями договора управления, ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ и формулами прил. № 2 к Правилам № 354 – с использованием показаний ОДПУ и распределением долей пропорционально площади помещений собственника. Суд признал их корректными.

Отопление. МКД был оборудован общедомовым прибором учёта тепловой энергии, а часть помещений – индивидуальными. УО начисляла плату по формулам 3(1), 3(4) и 3(7) прил. № 2 к Правилам № 354. Доводы ответчика о техническом сбое в программе и расхождениях в квитанциях суд отклонил: по его мнению, на правильность итогового расчёта это не повлияло. Компания предоставила актуальные акты съёма показаний и данные, подтверждённые РСО. Альтернативный расчёт ответчика был признан неверным.

Подогрев воды в бассейне. Технической документацией на МКД подтверждено, что бассейн входит в состав общего имущества. Подогрев воды в нём происходит через пластинчатый теплообменник, подключённый к системе теплоснабжения дома. Факт потребления энергии подтверждён документами ресурсоснабжающей организации, актами съёма показаний и внеплановой проверкой ГЖИ.

Суд подчеркнул, что согласно ст. 158 ЖК РФ, владелец помещения обязан возмещать стоимость фактически потреблённого коммунального ресурса. Он отклонил доводы об отсутствии оснований для начисления, в том числе сославшись на позицию ВС РФ: недействительность или оспаривание договора управления не освобождает собственника от оплаты фактически оказанных услуг (определения Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 306-ЭС17-9061 и от 13.08.2020 № 305-ЭС20-1254).

Кондиционирование. Система охлаждения воздуха предусмотрена проектом ЖК, включена в договор управления и решение ОСС. Расчёт выполнен аналогично отоплению. Фактическое оказание услуги подтверждено актами РСО. Доводы ответчика о том, что это не ЖКУ и отсутствует отдельное решение об установлении платы, суд отклонил.

«Вы нам писали» о расчётах за ЖКУ, капремонте и наружных сетях у МКД

Содержание МКД
Содержание МКД март’25

Инстанции отметили некорректность площади помещений МКД, которые компания применяла при расчётах

Апелляция снизила суммы взыскания: основной долг – до 4,32 млн рублей, пени – до 144,5 тысячи. Одной из причин стало использование управляющей организацией в расчётах уменьшенной площади дома – без второго блока автоматической парковочной системы.

Это было сделано на основании протокола ОСС от 2010 года, в котором было принято решение о временной консервации помещения. Инстанция критически оценила этот документ:

  • он не представлялся своевременно в ГЖИ;
  • впервые был использован компанией только в 2018 году;
  • в 2012 году УО в другом деле сама взыскивала плату за оба блока парковки;
  • имелись противоречия в сведениях об участии собственников в собрании.

В связи с этим апелляция посчитала протокол недостоверным и обязала использовать полную площадь помещений.

По отоплению суд принял расчёт собственника на основании данных из квитанций. Услуги по кондиционированию и подогреву бассейна апелляция расценила как дополнительные. За них нельзя брать плату без отдельного решения общего собрания.

Инстанция посчитала, что для коммунальных ресурсов на общедомовые нужды следовало применять нормативы, а не фактическое потребление. По мнению суда, в материалах дела отсутствовало отдельное решение общего собрания о распределении сверхнормативного объёма ресурса (п. 44 Правил № 354).

Шесть писем Минстроя за май об АДС, размере платы и ресурсах на СОИ

Деятельность УО
Деятельность УО 22 июня

УО должна взимать плату за ЖКУ согласно законодательству, решениям ОСС и договору управления

Спор перешёл в кассацию, которая заново пересмотрела аргументы сторон и предыдущих инстанций и вновь изменила размер взыскания. Итоговая сумма долга составила 5,394 млн рублей, пеней – 160,4 тысячи рублей.

Суд указал, что собственники на ОСС утвердили договор управления с пунктом, который устанавливает расчёт платы за ресурсы на содержание общего имущества по фактическому потреблению – исходя из разницы показаний общедомового и индивидуальных приборов учёта, без применения нормативов.

Такой порядок соответствует ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ. Норматив определяет максимальный объём, но собственники вправе установить иной порядок распределения.

Суд подтвердил использование полной площади помещений, поскольку протокол 2010 года не является достоверным доказательством. По отоплению приоритет отдали актам съёма показаний, а не данным потребителя.

Взимание платы за услуги по подогреву воды в бассейне и кондиционированию также признали правомерными: они предусмотрены договором управления и подтверждены проектом дома и актом ГЖИ. Собственники обязаны возмещать фактически понесённые расходы согласно ст. 158 ЖК РФ.

Неоспоренные решения ОСС о начислениях по факту имеют приоритет над нормативами

Это дело показывает: если в договоре управления, утверждённом общим собранием, прямо прописан расчёт ресурсов на СОИ по показаниям общедомового прибора учёта, такой порядок имеет приоритет над нормативами в соответствии с ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ.

Суды высоко оценивают акты съёма показаний и документы ресурсоснабжающих организаций. Плату за дополнительные услуги получится взыскать, если они прямо предусмотрены договором управления, протоколами ОСС и подтверждены технической документацией.

УО следует тщательно хранить такие документы и пояснения по расчётам. А собственникам помещений – внимательно изучать условия договоров управления, ведь отказ от оплаты фактически оказанных услуг в большинстве случаев приводит к проигрышу в суде.