Статус апартаментов активно обсуждается с 2021 года, но так и не урегулирован законодательно. Тем временем тысячи россиян купили такую недвижимость и не могут в них прописаться или даже временно зарегистрироваться. В феврале 2026 года КС РФ сдвинул дело с мёртвой точки: читайте обзор постановления.
Согласно НПА, апартаменты – нежилые помещения, регистрироваться в них нельзя
Тема статуса таких помещений и регистрации в них граждан тянется с 2021 года, когда президент дал поручение Правительству РФ урегулировать ситуацию. Кабмин и депутаты сразу же активно включились в решение вопроса – создали рабочую группу, внесли законопроект в Госдуму РФ, но так ни к чему и не пришли. В итоге инициатива не прошла даже первое чтение – и отклонена.
Напомним главные отличия апартаментов от квартир в многоквартирных домах:
- не являются жилыми помещениями,
- не соответствуют санитарным нормам для жилья,
- в них нельзя оформить постоянную регистрацию,
- собственники платят земельный налог за участок под зданием,
- тарифы на коммунальные услуги коммерческие.
Но даже после передачи проекта НПА в архив тема не стала менее актуальной, и депутаты Госдумы РФ то и дело возвращаются к ней. Так, первый зампред отраслевого комитета Владимир Кошелев поддержал идею о временной регистрации граждан в таком виде помещений – на срок до пяти лет с возможностью продления.
До февраля 2026 года эта инициатива оставалась на уровне идей и заявлений отдельных чиновников, но в итоге ситуацию разрешил КС РФ: разбираемся в его выводах.
Пять отличий апартаментов от квартир и особенности управления ими
Деятельность УО февраль’22
Регистрация, даже временная, разрешена только в жилых помещениях или в гостиницах
История началась задолго до итогового решения Конституционного Суда России. Муж, жена и их несовершеннолетние дети приехали в Санкт-Петербург и поселились в апартаментах, принадлежавших матери супруга. Семья решила зарегистрироваться в месте временного пребывания на пять лет – обратилась в ОВД с заявлением, приложив:
- нотариальное согласие собственника помещения,
- копию разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
- план этажа, где расположены апартаменты.
Орган учёта отказал – помещение является нежилым, не часть гостиницы, и регистрация в нём законодательством не предусмотрена. Тогда заявители обратились в суд, но три инстанции и ВС России подтвердили это решение.
Посчитав ситуацию нарушением конституционных прав, супруга подала жалобу в КС РФ – действующие НПА исключают возможность регистрации граждан по месту пребывания в нежилых помещениях, которые по своим характеристикам аналогичны квартирам. Суд принял её к рассмотрению и в постановлении от 04.02.2026 № 4-П проанализировал:
- абз. седьмой ст. 2 Закона РФ № 5242-I с понятием «место пребывания»;
- абз. первый п. 3, абз. первый п. 12, абз. первый п. 14 Правил регистрации № 713.
Какие существуют способы управления зданиями с апартаментами
Регистрация – уведомление государства о месте жительства или пребывания
Принимая решение, КС России опирался на право свободы передвижения и выбора места пребывания, жительства (ч. 1 ст. 27). Гражданин обязан только уведомить государство о своём выборе – через регистрацию.
«Сам по себе факт регистрации или отсутствия таковой не порождает каких-либо прав и обязанностей [...], а орган учёта уполномочен лишь удостоверить акт свободного волеизъявления гражданина при выборе им места пребывания и жительства».
Следовательно, государство не может запрещать россиянам регистрироваться там, где они фактически и добровольно проживают. При этом, если человек пользуется апартаментами, а зарегистрирован в другом месте, информация недостоверна, и цели регистрации не достигаются.
Нельзя ограничить лицо в выборе места пребывания – нужен порядок временной регистрации в апартаментах
Как подчеркнул Суд, место пребывания – это гостиница, санаторий, дом отдыха, а также жилое помещение, не являющееся местом жительства (абз. 7 ст. 2 Закона РФ № 5242-I). Перечень, приведённый в НПА, не закрытый. Главный критерий – предназначенность или организованность для временного проживания. И КС РФ подчеркнул, что определение гражданином места своего пребывания не обязательно связано с наличием жилого помещения.
Существует два порядка регистрации – по заявлению в органы учёта, если это жильё, и администрацией учреждения, если это гостиница или санаторий (п. п. 12, 14 Правил № 713). Апартаменты не подпадают ни под один из них, хотя схожи по характеристикам с квартирами, и это правовой пробел, а также нарушение Конституции РФ.
Отсутствие инфраструктуры возле зданий с апартаментами – школ и больниц – не может служить основанием для полного запрета на регистрацию в таких помещениях. КС РФ пришёл к выводу, что в данном случае нужно специальное регулирование процедуры.
Семь вопросов от УО по управлению зданиями с апартаментами
Граждане вправе с согласия собственника оформить временную регистрацию в апартаментах в общем порядке
В постановлении № 4-П Суд предписал законодателям внести изменения в нормативно-правовые акты – создать новый механизм, который позволит регистрироваться в апартаментах с учётом всех нюансов ситуации.
До принятия НПА введены временные правила для организации этого процесса:
- в общем порядке, установленном для жилых помещений, – по заявлению в ОВД с выдачей свидетельства;
- апартаментах могут зарегистрироваться временно собственники и с их согласия – члены семьи и близкие родственники;
- к заявлению требуется приложить доказательства, что помещение пригодно для проживания и похоже на квартиру;
- дело истца, обратившегося в КС РФ, подлежит пересмотру.
При этом Суд специально подчеркнул, что этот алгоритм касается только регистрации по месту временного пребывания. Это решение не отменяет различий в налогообложении и платежах за ЖКУ между жильём и апартаментами – такие вопросы остаются на усмотрение законодателя.
