В домах с большой долей муниципального жилья УО часто недополучают средства: ОСС утверждает повышенный размер платы за содержание и целевые взносы, но наниматели платят строго по тарифу администрации. На примере судебного дела разобрали, вправе ли компания в таком случае взыскать разницу между этими ставками.

Собственники на ОСС утвердили размер платы выше муниципального и другие целевые сборы

В одном из многоквартирных домов Ижевска часть жилых помещений принадлежит муниципалитету и предоставлена гражданам по договорам социального найма. Собственники на ОСС приняли ставку выше тарифа органа МСУ и утвердили дополнительные взносы:

  • на текущий ремонт;
  • на обслуживание ВДГО и ВКГО, домофонов и видеонаблюдения;
  • на содержание поста охран;
  • на оплату вознаграждения Совету дома.

При этом наниматели оплачивали только сумму в пределах муниципального тарифа. Целевые взносы, разницу с размером платы в доме и плату за текущий ремонт никто не покрывал, и по квартирам формировалась задолженность. Компания направила администрации претензию с требованием её погасить, но она не отреагировала. Тогда УО обратилась в суд с иском (дело № А71-15889/2023).

Как рассчитать плату собственника за содержание общего имущества МКД

Деятельность УО Деятельность УО март’24

Собственник оплачивает СиТР общего имущества по ставке, утверждённой ОСС, а наниматель – по муниципальному тарифу

Суд первой инстанции отметил, что все собственники несут расходы на содержание и ремонт дома пропорционально их доле в общем имуществе. Плата нанимателя за ЖКУ включает стоимость:

  • управления МКД;
  • содержания и текущего ремонта;
  • коммунальные услуги.

Капремонт не входит в плату квартиросъёмщика, взносы перечисляет собственник (ч. 1 ст. 154 ЖК РФ). Тариф за содержание жилого помещения для нанимателей соцжилья устанавливает орган МСУ (ч. 3 ст. 156 ЖК РФ).

Суд подчеркнул, что такие жители МКД не участвуют в ОСС и не могут влиять на размер платы, утверждаемый на собрании. Поэтому они не должны нести расходы на СиТР больше тарифа, установленного администрацией (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

При этом инстанция отметил:

  • Текущий ремонт не может быть отдельным целевым взносом – он включён в плату за содержание жилого помещения по прямому указанию ч. 1 ст. 154 ЖК РФ. Попытка собственников вывести ТР в отдельный платёж суд признал неверным толкованием норм материального права.
  • Дополнительные суммы, утверждённые ОСС, не относятся к плате за СиТР (ст. 154 ЖК РФ). Фактическими потребителями и пользователями этих услуг являются наниматели, поэтому муниципалитет не должен их оплачивать.
  • Решения собрания обязательны для всех собственников в МКД, но оно не может принудить проживающих в квартирах по соцнайму платить больше, чем установлено местной администрацией (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Иск компании суд не удовлетворил, и апелляционная инстанция поддержала эту позицию.

Вправе ли УО ввести отдельную плату за содержание нежилых помещений

Содержание МКД Содержание МКД июнь’21

Муниципалитет как собственник обязан платить допвзносы на СиТР общего имущества, утверждённые ОСС

Управляющая организация подала кассационную жалобу. Она отметила, что в размере платы за содержание отсутствует отдельная строка на обслуживание газового оборудования и за текущий ремонт общего имущества. Такие суммы определены отдельно и обязательны для всех владельцев помещений в многоквартирном доме.

Суд согласился, что нижестоящие инстанции не учли волю собственников отдельно собирать деньги на ремонт: итоги соответствующего общего собрания никто не оспорил.

Кроме того, утверждённый администрацией тариф не включает вознаграждение членам Совета МКД, а на ОСС участники решили установить его. Участвовать в этих общих сборах квартиросъёмщики не должны – их плата ограничена муниципальным тарифом. Такие целевые взносы обязательны для всех собственников.

Поскольку решения о допсборах касались общего видеонаблюдения, домофонов, охраны придомовой территории, кассация направила дело на новое рассмотрение. При повторном разбирательстве инстанции полностью удовлетворили требования управляющей организации и взыскали задолженность, поскольку:

  • Муниципалитет является собственником жилых помещений, поэтому несёт бремя содержания общего имущества МКД (ст. 210 ГК РФ).
  • Переложить на нанимателей расходы сверх муниципального тарифа, нельзя – орган МСУ обязан сам их оплатить (ч. 4 ст. 155, ст. 156 ЖК РФ).
  • Отсутствие отдельного договора по дополнительным услугам не освобождает администрацию от обязанности погасить долг.

Как верно рассчитать и передать остаток средств на СиТР при смене УО

Надзор и судпрактика Надзор и судпрактика сентябрь’25

Орган МСУ по сданным в соцнайм квартирам компенсирует УО суммы, превышающие муниципальный тариф

Доводы судов по делу № А71-15889/2023 подтверждает, что управляющая организация вправе требовать от органа местного самоуправления как владельца квартир в МКД плату сверх тарифа, по которому платят наниматели, если принятая ОСС ставка выше. Такое же правило действует в случае, когда на собрании собственники установили дополнительные сборы, касающиеся содержания и ремонта общего имущества. Если решения ОСС не оспорены, то муниципалитет обязан их исполнять.

«Муниципальный тариф ≠ плата по договору управления. Если дом голосует за “допы” или повышает базовую ставку, а в подъезде есть соцнайм, держите в уме ч. 4 ст. 155 ЖК РФ: разницу платит наймодатель. Суд подтвердил – никаких договоров не требуется, достаточно самого факта управления домом и принятых собственниками решений», – прокомментировала итоги дела Елена Шерешовец, глава Экспертного совета Ассоциации «Р1».

Ранее мы писали о ещё одном разбирательстве, связанному с оплатой ЖКУ по муниципальному жилью. В Башкирии по сданной в соцнайм квартире в МКД накопился долг – более 208 тысяч рублей. УО просудила задолженность, но у нанимателя не нашлось средств и имущества на её погашение.

Компания подала в суд иск, чтобы истребовать сумму с собственника – муниципалитета. Она выиграла дело, поскольку в договоре управления был пункт о субсидиарной ответственности наймодателя. УО и ТСЖ следует учитывать эту практику в работе, чтобы повысить вероятность взыскания долгов за ЖКУ по муниципальному жилью.