Продолжаем говорить о рейдерских захватах многоквартирных домов. Сегодня рассматриваем ситуацию, в которой жителям домов и законно управляющим МКД организациям Астрахани удалось отстоять свои права, доказать фальсификацию документов ОСС и добиться уголовного наказания для должностного лица в органе ГЖН. Читайте подробности.
Рейдерские захваты МКД происходят по поддельным документам ОСС
В марте 2022 года в рамках конференции «Управление МКД в 2022 году» глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец разбирала вопросы, как УО защитить дома от рейдерских захватов.
Рейдерство – это захват активов или поглощение компании незаконными методами. Захваты МКД рейдерами происходят из-за несовершенства норм ЖК РФ, по которым собственники имеют право сменить УО в любой момент (ст. 310 ГК РФ, определение ВАС РФ от 16.11.2012 по делу № А16-59/2012). Из-за этого любая компания может найти в доме собственника, который в любой момент инициирует ОСС по выбору новой УО.
Эксперт отметила, что при захвате МКД в управление чаще всего используется «серое» рейдерство: когда внешне всё оформлено согласно НПА, но при проверке использованные методы оказываются вне закона.
Способы борьбы с такими компаниями зависят от ситуации: проводить своё ОСС, обращаться в прокуратуру или в суд, заниматься профилактикой среди жителей МКД. Как отмечали участники конференции, отстоять дом непросто, иногда невозможно, особенно если орган ГЖН не реагирует на обращения собственников помещений.
Но в практике есть примеры, когда жители МКД и управляющая организация смогли противостоять рейдерам. О них говорила и Елена Шерешовец. Как правило, это требует консолидации всех заинтересованных сторон: жителей и действующей по их выбору УО.
Рассказываем о судебном деле, которое стало итогом такой борьбы жителей многоквартирных домов Астрахани с двумя УО-рейдерами. Они не только пресекли смену компаний без их согласия, но и вместе с прокуратурой добились уголовного наказания для должностного лица органа ГЖН за внесение изменений в реестр лицензий.
Шесть вопросов о работе УО с конференции «Управление МКД в 2022 году»
Деятельность УО март’22
Орган ГЖН получает документы ОСС для внесения изменений в реестр лицензий при смене УО
В ряде многоквартирных домов Астрахани к удивлению собственников и работающих в МКД компаний появились новые управляющие организации – часть отошла УО-1, ещё несколько домов – к УО-2. Собственники обратились в надзорный орган с жалобами.
Орган ГЖН ранее получил заявления от обеих компаний на внесение изменений в реестр лицензий. К ним прилагались протоколы ОСС с решениями собственников помещений и договорами управления. Надзорное ведомство не нашло в них нарушений и передало дома УО-1 и УО-2.
Жители этих МКД обратились в прокуратуру и суд. По всем фактам были возбуждены уголовные дела о фальсификации документов общих собраний собственников. Эти сведения прокуратура и собственники направили в орган ГЖН, но изменения в реестр всё равно были внесены. При этом один за другим документы ОСС от УО-1 и УО-2 в суде были признаны недействительными.
Орган ГЖН обязан проверить полученные документы ОСС на законность и правомерность смены УО
Прокуратура, собрав все необходимые свидетельства и документы, обратилась в суд с обвинением должностного лица органа ГЖН – заместителя руководителя. Именно он утверждал решения в пользу УО-1 и УО-2 о внесении изменений в реестр лицензий.
Государственный обвинитель указал, что заместитель ненадлежаще выполнял свои обязанности: не контролировал проверку представленных УО-1 и УО-2 документов его сотрудниками. В частности он курировал отдел, который должен был проверять в соответствии с приказом № 938/пр:
- правомерность принятия решения собственниками на ОСС способа управления домом,
- соблюдение НПА при организации общих собраний и оформлении их результатов,
- законности выбора УО и заключения с ними договоров управления.
Но это сделано не было, и прокурор в обвинении указал, что ответственность за ненадлежащую работу отдела органа ГЖН лежала на заместителе руководителя как должностном лице. Его обвинили в совершении восьми преступлений, предусмотренных ч. 1 ст. 286 УК РФ – за превышение должностных полномочий.
Заместитель признал, что в зону его ответственности входил контроль за работой отдела, куда поступали заявления на внесение изменений в реестр лицензий региона. Он отметил, что подписал решения о передаче спорных домов в управление УО-1 и УО-2, поскольку сотрудники при проверке не выявили нарушений.
Также в суде он заявил, что не знал о фальсификации документов. Он допустил, что ненадлежащим образом отнёсся к исполнению своих должностных обязанностей. Но у него не было возможности провести дополнительные проверки из-за установленных законом сроков на рассмотрение заявлений УО.
Причины оспаривания постановлений ГЖИ: как УО защитить свои интересы
Надзор и судпрактика март’22
Внесение изменений в реестр лицензий по заведомо фальсифицированным документам ОСС – преступление
Обстоятельства передачи домов в управление УО-1 и УО-2 по признанным впоследствии недействительными документам ОСС были схожи по всем случаям. УО-1 и УО-2 направили в орган ГЖН заявления о внесении изменений в реестр лицензий и протоколы ОСС и решения собственников, в том числе о расторжении договоров с ранее действовавшими в МКД компаниями.
Сотрудники органа ГЖН без проверки достоверности документов согласились с правомерностью требований УО и внесли изменения в реестр. Причём в одном случае собственники действительно провели ОСС и сменили управляющую организацию, которая также подала заявление, но ей отказали. Решение было принято в пользу УО-1.
Как отметил судья, факт фальсификации документов ОСС в спорных домах подтверждали материалы уголовных дел по ч. 3 ст. 327 УК РФ, возбуждённых органами внутренних дел по заявлениям собственников, а затем – решения судов. Орган ГЖН получил от прокуратуры информацию о выявленных нарушениях, но при вынесении решения её проигнорировал. Также надзорный орган никак не отреагировал на многочисленные жалобы жителей спорных МКД.
Судья выслушал показания свидетелей и потерпевших, рассмотрел все представленные документы и пришёл в выводу, что действия должностного лица повлекли:
- незаконную смену управляющей организации в домах,
- нарушение прав граждан на выбор способа управления МКД,
- существенное нарушение охраняемых законом интересов общества и государства,
- дискредитацию и подрыв авторитета органов исполнительной власти в целом.
В итоге суд признал, что вина должностного лица в совершении преступлений доказана.
Когда действия компании не будут нарушением закона о конкуренции
Руководитель ГЖИ может быть осуждён за халатность при передаче домов УО по заведомо поддельным документам ОСС
По предварительному следствию действия заместителя руководителя органа ГЖН квалифицировали по ч. 1 ст. 286 УК РФ – превышение должностных полномочий. Но, как отметил судья, подписание заключений о внесении изменений в реестр лицензий входило в должностные обязанности осуждённого. Такие действия не являлись превышением полномочий.
Подписывая документы, он недобросовестно отнёсся к своим обязанностям. Поэтому суд переквалифицировал каждое из преступлений на ч. 1 ст. 293 УК РФ – халатность.
При вынесении решения о наказании суд исходил из того, что заместитель руководителя по месту жительства и работы характеризовался положительно и к уголовной ответственности ранее не привлекался. Судья решил назначить ему штраф в 100 тысяч рублей за каждое преступление, но затем уменьшил сумму с 700 до 650 тысяч рублей в счёт того, что осуждённый какое-то время содержался под стражей.
Также согласно ч. 3 ст. 47 УК РФ должностному лицу на три года запретили занимать должности в органах власти. Обжаловать приговор осуждённый не стал (приговор Кировского районного суда Астрахани от 03.03.2022 по делу №1-57/2022).
На заметку
Разобранное дело показывает большую роль сотрудников органов ГЖН в процессе пресечения рейдерских захватов многоквартирных домов управляющими организациями. Проверка документов общих собраний собственников является их прямыми обязанностями, а при выявлении признаков ничтожности решений участников ОСС, подделки документов орган ГЖН вправе обратиться в прокуратуру и в суд.
Массовый переход домов к одной УО и большое количество жалоб от собственников по данным случаям должны насторожить инспекторов и руководителей надзорных органов и стать сигналом к более тщательной проверке предоставленных документов.
В ином случае, если жители МКД и бывшая управляющая организация смогут добиться признания результатов ОСС фальсифицированными, руководители ГЖИ понесут за свои действия или бездействие уголовную ответственность.
О рейдерских захватах, методах борьбы с ними и профилактики такого явления мы поговорим на онлайн-семинаре Ассоциации «Р1», который состоится 28 апреля 2022 года. Спешите зарегистрироваться и узнать, как отстоять свой МКД при незаконном перехвате другой УО.
