Договор управления – правовая основа деятельности УО, но ЖК РФ определяет лишь общие рамки для него – без учёта особенностей дома и жителей. О том, как составить этот документ для эффективной работы в МКД, говорили эксперты Ассоциации «Р1» на двухдневном онлайн-курсе: читайте об интересных темах с эфира.
Вести переговоры с собственниками до его подписания
Онлайн-курс «Договор управления МКД: инструкция по применению» 21 и 22 октября провели юристы-практики в жилищно-коммунальной сфере Ирэн Парсамян и Максим Балашов.
Они подчеркнули, что такой документ – это не бюрократическая формальность и не «три страницы с подписью и печатью».
ДУ – юридический механизм, который регулирует отношения между собственниками и УО, определяет границы ответственности, порядок контроля и расчёт платы за работы и услуги.
«Если договор воспринимать как формальность – управление рассыпается. А если в него вложить знания и опыт, вести переговоры до подписания, он становится инструментом взаимодействия с собственниками», – отметили спикеры онлайн-курса.
Договор управления МКД в 2025 году: новые требования, риски и ошибки93320
Учесть смешанный тип такого договора
В Гражданском кодексе РФ нет отдельного вида договора «управления домом», но организация, действуя в рамках ст. ст. 161–164 ЖК РФ, выполняет совокупность функций. Поэтому ДУ – смешанный тип такого контракта, включающий элементы:
- подряда – работы по содержанию и ремонту;
- оказания услуг – обслуживание, диспетчеризация;
- агентского соглашения – представление интересов собственников.
Это важно учитывать при формулировке условий. Не стоит забывать, что дата договора или подписания не важна – ДУ начинает действовать с момента включения дома в реестр лицензии управляющей организации.
Если хотя бы одного условия нет в ДУ, он считается незаключённым, из презентации спикеров
Прописать, как формируется размер платы и происходит её индексация
По ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, договор управления должен содержать порядок расчёта размера платы. При этом необязательно указывать конкретную цифру. Эксперты рекомендовали УО по данному условию прописать:
- как формируется тариф за СиТР,
- как ведётся расчёт за коммунальные услуги и КР на СОИ,
- как производится индексация.
Также они привели примеры формулировок для того, чтобы включить в условия ДУ автоматическую ежегодную индексацию размера платы на процент инфляции или повышение на НДС.
«Если собственники не утвердили смету – управляющая организация вправе применить инфляционный коэффициент. Это законно, когда условие прописано в договоре, и защищает компанию от убытков при росте цен на ресурсы», – отметили спикеры.
Выдержка из определения ВС РФ от 29.10.2019 по делу № А47-2562/2018
«Нельзя повышать тариф чаще раза в год. Если индексация и решение ОСС совпали – выбирайте одно», – напомнила Ирэн Парсамян.
Как УО не допустить досрочного расторжения договора управления34910
Составить реестр подписавших договор управления собственников
Договор управления считается заключённым, если подписан собственниками, владеющими более чем 50% от всех голосов в МКД. Сделать это может и председатель Совета дома – по доверенности или решению собрания. При этом, если доверенность не от всех, ДУ действует только в отношении тех, кто её выдал.
Эксперты рекомендуют вести реестр собственников, подписавших договор, – он заменяет множество отдельных экземпляров и является подтверждением в суде.
«Сохранили реестр – сохранили доказательства. Когда спор, показываете: вы подписали, значит, приняли условия», – отметили эксперты.
Указать конкретный срок действия договора управления с учётом специфики и состояния дома
Согласно ч. 5 ст. 162 ЖК РФ, договор управления – срочный: заключается минимум на один год и максимум на пять. При этом, если период его действия не прописан, ДУ считается незаключённым.
«Самая частая ошибка – подписали “на неопределённый срок”. Это автоматически делает договор ничтожным», – подчеркнул Максим Балашов.
Также юристы напомнили – досрочное расторжение допускается только:
- по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ);
- по требованию одной стороны – при существенном нарушении условий;
- по отказу от договора (ст. 451 ГК РФ);
- при сильном изменении обстоятельств;
- при отказе от пролонгации по ч. 6 ст. 162 ЖК РФ.
«Любое расторжение с участием управляющей организации требует решения общего собрания. Без него – нельзя», – подчеркнула Ирэн Парсамян.
Односторонний отказ УО от исполнения договора незаконен, но возможен через прекращение обязательства (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, п. 3 ст. 407 ГК РФ).
Вправе ли УО включить НДС в размер платы без решения общего собрания95141
Изучить типичные ошибки УО при составлении договора и следовать рекомендациям экспертов
В рамках двух насыщенных дней онлайн-курса Ирэн Парсамян и Максим Балашов рассказали о десятках разных нюансов заключения и расторжения договора управления, о правильных и неправильных формулировках, привели судебную практику по теме.
Среди прочего обсудили:
- можно ли заключить ДУ с инициативной группой собственников;
- какие условия являются дополнительными;
- какие типичные ошибки допускают УО при его составлении;
- когда договор считается ничтожным;
- какому алгоритму следовать при передаче дома в управление новой компании;
- какие средства ей перечислить;
- как правильно обосновать размер платы;
- когда размещать в ГИС ЖКХ акты и годовые отчёты.
Все вопросы, разъяснения, примеры и рекомендации – в пакете раздаточных материалов, куда включена и видеозапись. Они размещены под статьёй: забирайте и используйте при составлении или изменении договора управления.