Из новой подборки ответов экспертов Ассоциации «Р1» на вопросы УО и ТСЖ узнайте, можно ли изменить перечень услуг при низком размере платы, делать ли перерасчёт при призыве потребителя на военную службу, есть ли нормативы по штату и обеспечению АДС и в каких случаях капремонт проводится досрочно.

Можно ли сократить перечень работ и услуг, если размера платы на их выполнение недостаточно

УО в течение девяти лет проводит ОСС, но так и не добилась повышения размера платы за содержание в жилом комплексе. Вправе ли компания в таком случае сократить перечень работ и услуг, уведомив об этом собственников?

Стороны могут внести изменения в договор управления только через решение общего собрания в МКД. Без него не получится утвердить корректировки.

Новые условия обязательно оформляются в письменном виде: на собрание выносится проект дополнительного соглашения, где должны быть прописаны все изменения, которые вносятся в договор. Такое соглашение считается заключённым, если решение на ОСС поддержало простое большинство – 50%+1 от всех голосов участников. После этого документ обязательно размещается в ГИС ЖКХ (ч. 2.1 ст. 162 ЖК РФ).

Согласно п. 31 Правил № 491, управляющая организация выносит предложение о новом размере платы на общее собрание собственников, предоставив смету и обоснование. Если жители дома не приняли решение, проголосовав «против» или не набрав кворум, то УО следует обратиться в орган местного самоуправления с просьбой утвердить тариф для конкретного дома (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ). В случае отказа нужно обжаловать его через суд.

Что делать УО, если собственники утвердили низкий размер платы

Надзор и судпрактика
Надзор и судпрактика октябрь’23

Делать ли перерасчёт за коммунальные услуги в квартире без ИПУ, если потребитель призван на военную службу

В квартире не установлены приборы учёта, а единственный проживающий временно отсутствует – призван на военную службу. Должна ли УО сделать перерасчёт за водоснабжение?

Если помещение не оснащено ИПУ, то при непроживании в ней потребителей собственник имеет право обратиться к исполнителю услуги за перерасчётом (п. 86 Правил № 354). При этом важным условием является отсутствие технической возможности установки счётчика, подтверждённое соответствующим актом обследования.

Перерасчёт делается в течение пяти рабочих дней после получения заявления и подтверждающих период отсутствия документов. Подаётся такое заявление до отъезда или не позднее 30 дней после окончания времени непроживания. К такому заявлению должна прилагаться копия акта обследования о невозможности монтажа ИПУ (п. п. 91, 92 Правил № 354).

Если такого документа нет, перерасчёт при отсутствии проживающих не производится (п. 86 Правил № 354). Исключением в предоставлении указанного акта является постоянное или временное отсутствие в связи с мобилизацией в Вооружённые Силы РФ. Прохождение службы по призыву к такому исключению не относится.

Отвечает ли УО за содержание и ремонт навесов над террасами квартир

Кто должен содержать деревянные навесы – перголы – над террасами квартир второго этажа многоквартирного дома, установленные застройщиком?

Список общедомового имущества приведён в п. п. 2–9 разд. 1 Правил № 491. Его состав определяют собственники помещений в МКД, органы государственной власти или муниципалитеты. Это:

  • МОП, предназначенные для обслуживания двух или более помещений;
  • крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции;
  • механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование;
  • земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства;
  • иные объекты, предназначенные для эксплуатации МКД;
  • системы холодного и горячего водо-, газо-, электроснабжения, водоотведения и отопления.

Сведения о составе такого имущества фиксируются в технической документации на дом. Если перголы отражены в ней как часть общедомовых элементов, то они находятся в ведении управляющей организации. В ином случае навесы предназначены для обслуживания одной квартиры, и за их содержание и ремонт отвечает владелец помещения.

Кто и за чей счёт обязан убирать снег и наледь с балконных плит

Содержание МКД
Содержание МКД декабрь’22

Когда капремонт в доме проводится досрочно

Кровля дома протекает, собственники отказываются согласовать текущий ремонт – требуют монтажа мембраны. Можно ли провести в МКД капитальный ремонт раньше назначенного региональной программой срока? 

Согласно ч. 3 ст. 15 Федерального законаот 21.07.2007 № 185-ФЗ, ч. 1 ст. 166 ЖК РФ, к капитальным относятся, в том числе работы по ремонту крыш. Они проводятся по решению ОСС. Собственники вправе определить, нужна ли замена элементов общего имущества в случае их морального устаревания (п. п. 21, 23 Правил № 491).

Согласно приложению к Методическим рекомендациям № 758/пр, капремонт может быть перенесён на более ранний срок, чем установлено региональной программой:

  1. По решению общего собрания.

Оно может быть принято при условии, что фонд формируется на специальном счёте и средств там достаточно для оплаты работ или выбраны иные способы финансирования (ч. 4.1 ст. 170, ч. 1 ст. 189 ЖК РФ). Также это возможно в случае, если взнос больше минимального в регионе (ч. 4.2 ст. 170 ЖК РФ).

  1. Из-за угрозы жизни и здоровью граждан, общему имуществу и имуществу собственников.

Основания могут быть установлены нормативными правовыми актами субъекта РФ, например, в Подмосковье – это авария, пожар, чрезвычайная ситуация природного или техногенного характера (п. п. 1, 2 Порядка № 194/10).

  1. В связи с проведением капремонта в приоритетном порядке согласно региональному законодательству.

Вправе ли УО требовать от жителя убрать разметку во дворе МКД или возместить траты на такие работы

Собственник самовольно нанёс на придомовой территории дорожную разметку. Может ли УО потребовать у него устранить нарушение или выставить ему плату, если сама это сделает?

Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит всем владельцам помещений на праве долевой собственности (п. 1 ст. 30 ЖК РФ). В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пользование данным имуществом ограничено, в том числе:

  • Оно может происходить только с согласия самих собственников. Решения по таким вопросам, а также реконструкции МКД должны приниматься на ОСС не менее чем 2/3 от всех голосов в доме (п. п. 1–3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
  • Пользование ОИ не должно нарушать права других жителей и публичные интересы.

Распоряжение общим имуществом без решения собрания не допускается. Нанеся разметку без ОСС, собственник допустил нарушение установленного порядка, и УО вправе потребовать устранить такое нарушение.

Претензию необходимо направить заказным письмом с уведомлением либо вручить лично под подпись. Если собственник откажется приводить общее имущество в первоначальное состояние, то управляющая организация вправе произвести такие работы самостоятельно с последующим взысканием расходов.

Должна ли УО закрепить машино-место за жителем с инвалидностью

Надзор и судпрактика
Надзор и судпрактика 4 июня

Где прописаны требования к МТБ и штату аварийно-диспетчерской службы

Существует ли нормативно обязательный стандарт по штату и материально-технической базе АДС управляющей организации?

ГОСТ Р 56037-2014 утверждён приказом Росстандарта от 11.06.2014 № 545-ст и распространяет действие на услуги диспетчерского и аварийно-ремонтного обслуживания по договору с УО.

В блоке «Общие требования» прописан перечень оборудования и материалов, необходимых для работы АДС и аварийно-ремонтных бригад. Службы следует укомплектовать средствами оперативной связи, транспортом, техникой и другим оборудованием и приспособлениями. У работников аварийно-диспетчерской службы должны быть:

  • карта, схема местности;
  • список и адреса иных АДС, журнал учёта аварий;
  • перечень контактов руководителей службы;
  • комплект техдокументации на многоквартирный дом;
  • схемы всех отключающих и запорных узлов внутридомовых систем инженерно-технического обеспечения;
  • планы подземных коммуникаций;
  • ключи от всех подвалов и чердаков.

Материалы и оборудование необходимо держать в состоянии полной готовности для незамедлительного выезда бригады по заявке в любое время суток. Диспетчеры должны быть обеспечены отдельным помещением, журналами учёта и контроля, средствами связи.

Упростите работу вашей аварийно-диспетчерской службы – предоставьте ей доступ в сервис «АДС на 100%».

Это готовое решение для автоматизации приёма и обработки обращений жителей МКД в управляющую организацию: компания сможет отказаться от устаревших программ и бумажных журналов, сэкономить на автоматизации, увеличить эффективность обслуживания жителей.

Сервис позволяет принимать заявки по телефону, в мобильном приложении или через сайт организации, редактировать перечень необходимых работ и назначать исполнителя, который отчитывается в мобильном приложении.