С 1 сентября 2026 года вступает в силу новый порядок оформления актов выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД. Ассоциация «Р1» разобрала, как применять приказ Минстроя РФ № 318/пр, какие ошибки чаще всего допускают УО и почему готовиться к изменениям нужно уже сейчас.

Поменяется не только форма АВР, но и порядок работы с ним

Акты выполненных работ давно перестали быть формальностью. Сегодня это неотъемлемые документы в управлении МКД: они подтверждают исполнение обязательств по договору управления перед собственниками помещений и при проверках контролирующих органов и влияют на устойчивость позиции УО в судах.

При этом порядок работы с АВР долгое время оставался для отрасли ЖКХ предметом споров: форма документа была утверждена, а вот сроки, порядок подписания и действия сторон в неоднозначных ситуациях управляющие организации часто выстраивали сами – через договор управления и внутренние регламенты.

На онлайн-семинаре Ассоциации «Р1», который прошёл 24 июня, исполнительный директор Ассоциации «Р1» Ирэн Парсамян подробно разобрала, что изменится с 1 сентября 2026 года после вступления в силу приказа Минстроя России № 318/пр. Спикер объяснила, как соотносятся прежние и новые требования, на кого распространяются изменения и какие внутренние процессы УО стоит пересмотреть уже сейчас.

Как УО с 1 сентября составить и подписать АВР с собственниками

Деятельность УО
Деятельность УО 8 июня

Требования приказа не отменяют действующие ДУ и распространяются не на всех управляющих МКД

После выхода приказа Минстроя РФ от 22.05.2026 № 318/пр управляющие организации задумались о том, нужно ли менять порядок работы с актами. Однако, как подчеркнула Ирэн Парсамян, до вступления документа в силу необходимо учитывать условия действующего договора управления.

Если в нём уже прописан порядок подписания АВР – например, поквартально, раз в полгода или раз в год, – до 1 сентября 2026 года компания обязана соблюдать его положения. Игнорировать их нельзя, даже если новый порядок кажется более удобным.

В случае, когда в ДУ порядок подписания актов не урегулирован, у компании появляется возможность заранее перестроить работу и подготовить внутренние процессы под требования приказа № 318/пр.

Положения № 318 распространяются только на УО и дома с непосредственным способом управления, когда речь идёт о содержании и текущем ремонте общего имущества. ТСЖ и ЖСК применять его не обязаны. При этом форма акта, утверждённая приказом № 761/пр, актуальна для всех способов управления МКД.

«Это важная развилка, потому что на практике подходы ТСЖ и УО нередко смешивают, а потом пытаются переносить чужую модель документооборота в неподходящий правовой режим», – пояснила Ирэн Парсамян. 

«Вы нам писали» о взыскании ущерба с провайдера, реестрах и АВР

Деятельность УО
Деятельность УО октябрь’25

В актах выполненных работ не получится отразить любые расходы по дому

Отдельное внимание на онлайн-семинаре спикер уделила содержанию самого акта: какие работы можно туда включать, а какие – нет. На практике многие управляющие организации по-прежнему воспринимают АВР как документ, в котором можно прописать практически все расходы по дому. Однако новый порядок требует более аккуратного подхода.

В такие акты не включаются:

  • капитальный ремонт;
  • коммунальные услуги, если УО не является их исполнителем;
  • дополнительные услуги, не относящиеся к содержанию и текущему ремонту;
  • сама по себе статья «управление», если она выделена отдельно.

Это особенно важно для тех компаний, у которых размер платы собственников утверждён единой суммой «за содержание, ремонт и управление» без детального деления в голове исполнителей.

«Если в плате смешаны содержание, текущий ремонт и управление, это не означает, что всё можно автоматически перенести в АВР. В актах нужно выделять именно те виды работ и услуг, которые относятся к содержанию и текущему ремонту», – отметила Ирэн Парсамян.

Наименования работ должны соответствовать обязательному перечню

На практике управляющие организации нередко используют собственные формулировки или объединяют несколько видов работ под одним названием. Такой подход создаёт дополнительные риски.

Форма акта утверждена приказом № 318/пр, а содержание должно соотноситься с минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащей эксплуатации общего имущества в МКД, утверждённым ПП РФ от 03.04.2013 № 290.

Спикер рекомендовала пересмотреть используемые шаблоны актов и убедиться, что формулировки не противоречат действующим требованиям.

Какие требования № 79/пр и ГИС ЖКХ учесть при работе с АВР в системе

ГИС ЖКХ
ГИС ЖКХ февраль’25

УО придётся перестроить внутренние процессы работы с АВР

Подводя итоги онлайн-семинара Ирэн Парсамян подчеркнула, что большинство проблем управляющих организаций при работе с АВР возникает не из-за бланка документа, а из-за отсутствия выстроенной системы работы внутри компании.

Для корректного оформления актов УО необходимо заранее определить:

  • кто отвечает за сбор информации о выполненных работах;
  • на основании каких документов формируется акт;
  • каким образом подтверждаются работы, выполненные собственными силами;
  • как организовано взаимодействие с советом дома или иным подписантом;
  • что делать в ситуациях, когда уполномоченное лицо отсутствует или отказывается подписывать документы.

Ирэн Парсамян также разобрала маршрут движения АВР по новым правилам: в какие сроки исполнитель должен составить акт, когда направить его в Совет МКД, сколько времени отводится на подписание или мотивированный отказ и в каких случаях документ будет считаться оформленным даже без подписи.

На слайде – маршрут движения АВР по новым правилам: от составления акта до его подписания или признания оформленным.

Новый порядок оформления актов потребует от управляющих организаций не только обновить шаблоны документов, но и пересмотреть внутренние процессы: определить ответственных, выстроить взаимодействие с советом МКД и привести договоры управления в соответствие с актуальными требованиями.

Запись онлайн-семинара, презентация с подборкой НПА, а также регламент по работе с АВР и рекомендации по отражению положений о таких актах в договоре управления доступны членам Ассоциации и участникам мероприятия в личных кабинетах.

Следите за анонсами новых онлайн-семинаров, курсов повышения квалификации и практических разборов на нашем портале и площадках Ассоциации «Р1» в ВК, Телеграме и МАХ.