В ежемесячном обзоре разъяснений Минстроя РФ по вопросам управления многоквартирными домами и оказания коммунальных услуг – письма о правилах работы АДС, увеличении платы из-за ремонта по требованию надзора и утверждении взносов в доме с ТСЖ, а также о расчётах за ресурсы на СОИ и содержании котельной двумя МКД.

Общие требования к работе АДС

Письмо от 20.04.2026 № 9242-ОГ/00 посвящено требованиям к организации аварийно-диспетчерского обслуживания в многоквартирных домах, которые определены разд. IV Правил № 416. Затраты на АДС включаются в плату за содержание жилого помещения или в обязательные взносы членов ТСЖ, кооператива.

УО, товарищество или ЖСК должны обеспечить деятельность службы, в том числе путём заключения договора со специализированной организацией (п. 9 Правил № 416). При непосредственном управлении эта работа включается в соглашение с подрядчиком или заключается отдельный контракт.

Приоритетный способ связи с диспетчерами – телефонный. Одновременно АДС обязана отслеживать и резервные каналы – голосовые и электронные обращения. При регистрации обращения служба сообщает заявителю номер входящего и сведения о сроках и мероприятиях по исполнению (п. 17(1) Правил № 416).

Все заявки регистрируются в журнале учёта, прошнурованном, пронумерованном и скреплённом печатью, или в автоматизированной системе с записью телефонных разговоров. Журнал хранится в помещении диспетчерской и предоставляется для ознакомления жителям по их требованию (п. 17 Правил № 416).

При поступлении сигнала об аварии или повреждении внутридомовых инженерных систем АДС сообщает в службы соответствующих ресурсоснабжающих организаций и либо устраняет неисправности самостоятельно, либо контролирует этот процесс (п. 14 Правил № 416).

Пять апрельских писем Минстроя о расчётах за ЖКУ и начислении пеней

Содержание МКД
Содержание МКД 18 мая

Увеличение размера платы для срочного текущего ремонта по требованиям ГЖИ

Темой письма от 12.05.2026 № 28283-ДН/04 стал порядок установления и изменения размера платы за содержание жилого помещения, если УО получила предписание ГЖИ на текущий ремонт.

При выборе компании на ОСС договор заключается с каждым собственником на условиях, утверждённых этим собранием, и сразу же принимается размер платы за содержание жилья как существенное условие ДУ (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). Отсутствие в нём согласованного размера платы или порядка его определения означает, что договор не заключён из-за недостижения соглашения по существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Изменение стоимости работ и услуг по содержанию жилого помещения возможно только по решению общего собрания собственников (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, п. 1 ст. 450 ГК РФ). УО не вправе делать это в одностороннем порядке, в том числе устанавливать муниципальный размер платы без согласия ОСС.

При этом текущий ремонт является отдельной составляющей ставки за содержание жилого помещения. При поступлении предписания органа ГЖН об устранении дефектов общего имущества собственники обязаны немедленно принять меры, в том числе путём увеличения размера платы сверх ранее утверждённого.

Как рассчитать плату за электроэнергию на СОИ при наличии соцнормы

Содержание МКД
Содержание МКД 10 апреля

Утверждение размера платы в доме под управлением ТСЖ

Схожей теме посвящено письмо Минстроя России от 28.05.2026 № 32285-ДН/04, только в нём ведомство говорит о домах с ТСЖ. Ведомство напомнило, что бремя содержания общего имущества в МКД несут все собственники помещений независимо от членства в объединении.

Вступившие в товарищество лица исполняют эту обязанность путём оплаты взносов. Остальные владельцы площадей в доме платят за содержание жилого помещения (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ).

Все ставки устанавливает общее собрание членов ТСЖ на основании сметы, утверждённой ОСЧ. Они должны быть едиными для всех собственников в пересчёте на квадратный метр. Отсутствие письменного договора между ТСЖ и не членом не освобождает его от обязанности платить.

Когда переплата за ресурсы на СОИ – неосновательное обогащение РСО

Деятельность УО
Деятельность УО сентябрь’25

Водоотведение и электроэнергия на содержание общего имущества

В мае вышло два письма по ресурсы на СОИ:

  • От 22.04.2026 № 9452-ОГ/00 – по оплате водоотведения. Возможность начисления платы на СОИ зависит от наличия внутридомовых инженерных систем, позволяющих потреблять соответствующий ресурс (пп. «л» п. 11 Правил № 491). Отсутствие дополнительного ресурсопотребляющего оборудования в местах общего пользования значения не имеет.

СогласноПравилам № 354, объём сточных вод определяется как сумма потребления ХВС и ГВС по показаниям ОДПУ или по нормативу. Если он в регионе не утверждён, плата не начисляется.

УО обязана оплачивать ресурсоснабжающей организации все ресурсы на СОИ, потреблённые через внутридомовые сети, и включать соответствующую сумму в квитанции собственников.

  • от 26.05.2026 № 31557-ДН/04 – о порядке расчётов за электрическую энергию на содержание общего имущества.

Управляющая организация приобретает ресурс по тарифам, установленным для населения (пп. «б(1)» п. 22 Правил № 124). Применение нерегулируемых цен во взаимоотношениях УО и РСО неправомерно.

При выходе из строя ОДПУ объём электрической энергии на СОИ определяется:

КР на СОИ рассчитывается по формуле 15 приложения № 2 к Правилам № 354 – исходя из норматива и площади помещений общего имущества в МКД. При этом земельный участок не включается в расчёт даже при наличии освещения на территории.

Плата за содержание крышной котельной, используемой несколькими многоквартирными домами

Порядок эксплуатации и оплаты крышной газовой котельной, обслуживающей несколько многоквартирных домов, – тема письма от 04.05.2026 № 26603-ДН/04.

Согласноп. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп. «а» п. 2 Правил № 491, оборудование, обслуживающее более одного помещения, входит в состав общего имущества только того дома, в котором оно расположено. Жилищное законодательство не предусматривает возможности отнесения одного объекта к ОИ нескольких МКД.

За надлежащую эксплуатацию и содержание крышной газовой котельной отвечает управляющая организация, работающая в здании, где такое оборудование установлено (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ). Если она снабжает теплом, горячей водой другие МКД, то:

  • УО или ТСЖ не признаётся ресурсоснабжающей организацией;
  • собственники помещений в соседних домах не могут заключать с ней прямые договоры на предоставление коммунальных услуг по ст. 157.2 ЖК РФ.

Тепловая энергия, произведённая крышной котельной, оплачивается не по регулируемому тарифу, а рассчитывается в соответствии с п. 54 Правил № 354 – исходя из стоимости использованных ресурсов. Расходы на содержание самой котельной не включаются в плату за тепловую энергию. Они подлежат компенсации по отдельному соглашению между лицами, управляющими домами – пропорционально площади помещений собственников.

Столкнулись с проблемной ситуацией при работе в МКД и не знаете, с кем проконсультироваться? Обратитесь к профессиональным юристам в сфере ЖКХ или вступайте в Ассоциацию «Р1»: вам помогут.