Среди многочисленных НПА, которые вступят в силу 1 сентября, – новый алгоритм и сроки подписания актов выполненных работ, оказанных услуг между управляющими организациями и собственниками помещений в МКД. Разбираем нововведения, ситуации с отсутствием Совета дома и рассказываем, когда и кому можно задать вопросы по теме.

Использовать форму акта, утверждённую Минстроем России в 2015 году

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация по заданию собственников помещений в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и проводить работы по надлежащему СиТР общего имущества. Факт их выполнения оформляется актом приёмки – АВР.

Его форма утверждена приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр. В документ включаются работы и услуги из Минимального перечня № 290 и дополнительные – из договора управления или решения ОСС.

В акте обязательно указываются:

  • наименование вида работ, услуг;
  • единицы измерения;
  • периодичность проведения или количественный показатель;
  • стоимость и общая цена за весь объём.

Суды о том, кто из собственников в МКД и когда вправе подписать АВР

Содержание МКД Содержание МКД апрель’25

Составить акт в двух экземплярах и своевременно отправить его собственникам

1 сентября 2026 года в п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ появится условие о том, что порядок и сроки оформления актов приёмки устанавливает Минстрой России (Федеральный закон от 29.12.2025 № 529-ФЗ). Во исполнение этой нормы ведомство утвердило соответствующий приказ – от 22.05.2026 № 318/пр.

НПА касается только многоквартирных домов с управляющими организациями и непосредственным способом и не распространяется на ТСЖ и кооперативы.

Согласно п. 1 приказа № 318/пр, АВР составляет исполнитель услуги – УО или подрядчик по договору с собственниками при НСУ – используя форму из приказа № 761/пр (ст. ст. 162, 164 ЖК РФ). С 1 сентября 2026 года делать это нужно в соответствии с алгоритмом из приказа № 318/пр.

Шаг 1. Компания оформляет два экземпляра акта – один для себя, второй для председателя или членов Совета дома (п. 4 ч. 8, ч. 8.2 ст. 161.1 ЖК РФ).

Срок – установленный договором управления или обслуживания МКД подрядчиком, но не позднее 30 дней с момента оказания услуги, выполнения работы (п. 2 приказа № 318/пр).

Шаг 2. В течение 5 дней после составления акта исполнитель подписывает и направляет оба экземпляра председателю или членам Совета согласованным с ними способом, позволяющим подтвердить получение. Сделать это можно по почте – обычной или электронной, в ЛК на сайте исполнителя, вручив лично.

Как согласно ГОСТу оценивать качество работ и услуг УО: часть вторая

Деятельность УО Деятельность УО июнь’25

Отслеживать сроки возврата подписанного экземпляра или направления мотивированного отказа

Далее в приказе № 318/пр прописаны сроки и порядок действий собственников, получивших АВР от исполнителя.

Шаг 3. В течение 10 дней они направляют подписанный со своей стороны экземпляр обратно или представляют письменный обоснованный отказ. Он должен включать аргументированные возражения против содержимого документа.

Шаг 4. Если по истечении 30 дней со дня получения акта приёмки исполнителю:

  • не поступил ответ от собственников, АВР считается подписанным обеими сторонами;
  • пришёл отказ, тогда они вместе оформляют новый акт приёмки в соответствии с п. п. 3–5 Порядка № 318/пр.

Общий алгоритм выглядит примерно так:

Заранее провести ОСС о выборе Совета дома или по наделению любого собственника правом подписать АВР

Чаще всего у управляющих организаций возникают вопросы не о порядке подписания актов, а о том, кому направлять документы, если в доме нет Совета и, соответственно, его председателя.

Совет многоквартирного дома – это выборный на ОСС орган, куда входят только собственники. Он выполняет функции по контролю за содержанием и ремонтом общего имущества и обязательно должен быть в доме, где больше четырёх квартир и нет товарищества или кооператива (ч. ч. 1, 5 ст. 161.1 ЖК РФ). Если сами жители этого не делают, то инициировать собрание по данному вопросу должен орган МСУ (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ).

В практике есть устоявшееся мнение, что в случае отсутствия Совета дома подписать АВР нужно у двух-трёх владельцев помещений в МКД, даже если они не наделены ОСС соответствующими полномочиями. Эту позицию подтверждает, например, постановление АС Западно-Сибирского округа от 29.05.2020 по делу № А81-7897/2019.

Также это может быть любой собственник, которому жители предоставили такое право, проголосовав на ОСС. К подобным выводам пришли суды в деле № А46-18694/2023:

«Исходя из положений пп. 4 п. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, ст. 160, ч. 1 ст. 182, ст. 185 ГК РФ, акт приёмки должен быть подписан управляющей организацией в лице исполнителя и председателем Совета многоквартирного дома либо уполномоченным ОСС собственником как заказчиком (ст. 753 ГК РФ)».

Какие требования № 79/пр и ГИС ЖКХ учесть при работе с АВР в системе

ГИС ЖКХ ГИС ЖКХ февраль’25

Отслеживать изменения в НПА и следовать рекомендациям юристов

Если в доме есть председатель Совета МКД, но собственники на общем собрании не наделили его полномочиями принимать работы и услуги по СиТР от управляющей организации, Ассоциация «Р1» рекомендует УО всё равно подписывать АВР у него:

«Делать это нужно для случаев, если надзорный орган не вникает в нюансы и требует брать подпись у руководителя Совета МКД в любом случае. Сделайте в АВР отметку об отсутствии прав подписывать акт. Это поможет в суде, если по данному вопросу возникнут споры».

Более подробно об актах выполненных работ поговорим на онлайн-семинаре 24 июня. Эксперт Ирэн Парсамян разберёт все нюансы – от нормативной базы и судебной практики до новых требований Минстроя РФ. Это поможет избежать ошибок, снизить риски и подготовиться к изменениям заранее.