После включения в состав РФ четырёх регионов Донбасса и Новороссии остро встал вопрос по ремонту и содержанию многоквартирных домов. Законодатели приняли решение установить там особые правила управления МКД – через единые региональные фонды. Разбираемся в принципах их работы.

Единые УО – централизованное управление МКД под контролем региональных органов власти

В 2022 году территории Донецкой, Луганской Народных Республик, Запорожской и Херсонской областей стали частью России (Федеральные конституционные законы от 04.10.2022 № 5-ФКЗ, № 6-ФКЗ, № 7-ФКЗ, 8-ФКЗ). После этого в исторических регионах возникла необходимость по организации благоприятных условий жизни для людей и восстановлению функциональности вышедшего из строя жилого фонда.

Поэтому для повышения эффективности централизованного управления домами исинхронизации текущего и капремонта законодатели приняли решение создать единые региональные фонды.

Согласно данным на октябрь 2025 года, в ведении таких фондов на территории Донбасса и Новороссии находятся 38 тысяч МКД площадью 67,5 миллиона кв. м. Это около 90% от общего числа многоквартирных зданий в исторических регионах.

Инфографика из телеграм-канала ФРТ

Такая модель позволяет:

  • решить вопрос нехватки специалистов, недостаток инструментов и оборудования;
  • сосредоточить в одном месте сотрудников, не связанных с производством, но необходимых для работы – юристов, бухгалтеров, главных инженеров;
  • сформировать единый подход к управлению МКД, их ремонту и содержанию, а также эффективно распределять ресурсы.

Как зарождалось ЖКХ в мире и в России: интересные факты и документы

Деятельность УО
Деятельность УО 16 марта

Все дома, где нет ТСЖ, – в ведении региональных единых управляющих организаций

Для создания единых УО нужно было законодательно отстроить систему: данное решение на федеральном уровне утвердилипостановлением Правительства РФ от 07.03.2023 № 360. В регионах его исполнение передано в ведение новых субъектов РФ и их глав, которые определили:

  • организационно-правовую форму единых УО – фонд (распоряжение Правительства ДНР от 31.10.2024 № 110-Р8);
  • уставы и типовой договор с собственниками (постановление Правительства Запорожской области от 26.09.2025 № 504).

В ДНР учредителем такой УО является региональное Правительство, её высший коллегиальный орган – совет, состоящий из представителей Минстроя РФ, Минфина ДНР и Фонда развития территорий.

Согласно ПП РФ № 360, в установленный срок все многоквартирные дома каждого конкретного региона должны перейти под управление единого фонда. Устанавливался и период на исполнение этого требования – до 31 декабря 2025 года (например, постановление Правительства Запорожской области от 19.03.2025 № 95).

В качестве альтернативы единой УО владельцам помещений предоставлялась возможность создать в переходный период товарищество собственников жилья и сохранить, таким образом, самостоятельность в принятии решений и обслуживанию МКД. При этом, все дома без ТСЖ считались перешедшими в ведение региональных фондов по умолчанию.

Деятельность по управлению МКД – плановая с единой ценовой политикой и централизацией решений

В целом, система управления жилфондом в исторических регионах выстроена по плановому характеру, о чём свидетельствуют:

  • вертикаль «единая компания – филиалы»;
  • централизованный стиль принятия решений;
  • одна ценовая политика – размер платы варьируется от 17 до 25 рублей за кв. м в зависимости от региона и типа объекта;
  • централизованное утверждение тарифов;
  • план работ по текущему ремонту, утверждаемый на определённый период (пп. «е» п. 3 ПП РФ № 360).

План текущего ремонта от «Донецкого регионального фонда по управлению МКД на территории ДНР»

Лицензионные требования к УО и санкции за их нарушение в 2026 году

Деятельность УО
Деятельность УО 4 марта

Управление и содержание МКД – по специальным нормам и правилам, с отдельным типовым договором

Чтобы учесть региональные особенности и помочь управляющим МКД приспособиться к новым правилам взаимодействия, для единых компаний были приняты некоторые послабления в виде исключений из общих требований жилищных НПА:

  • установлена отсрочка в применении мероприятий по энергоэффективности;
  • МКД сразу считаются находящимися на прямых договорах с РСО и оператором по ТКО (п. 8 ПП РФ № 360);
  • в отношении единых УО не применяется ч. 11 ст. 161 ЖК РФ.

Как говорилось выше, примерная форма ДУ утверждена нормативно-правовым актом субъекта России. Для неё характерны следующие особенности:

  1. Для выбора формы управления, заключения договора с единой УО, согласования размера платы не нужно волеизъявление собственников – за них решение принимает государство.
  2. Условия, обязанности, виды работ и услуг по СиТР, перечень обслуживаемого имущества максимально типизированы и унифицированы.
  3. Изменения договора происходит без переоформления и ОСС – на основании закона, противоречащего его условиям.
  4. Объём планируемых к выполнению работ привязан не только к Минимальному перечню № 290, но и к ежегодно утверждаемым на уровне субъекта РФ планам текущего ремонта общего имущества.
  5. Единая УО отчитывается не только перед собственниками, но и перед органами государственной власти, что свидетельствует о роли заказчика работ и услуг не только у собственников, но и у государства в лице правительства конкретного региона.

Держим руку на пульсе: ждёт ли УО обязательное вступление в СРО

Деятельность УО
Деятельность УО 17 апреля

Взаимодействие с потребителями ЖКУ – преимущественно через личные кабинеты на сайтах единых УО

Ещё одна особенность работы единых управляющих организаций в исторических регионах – каналы общения с жителями МКД. Основное взаимодействие с ними происходит через личные кабинеты на официальных сайтах единых УО.

Информационные модули на таких ресурсах сгруппированы по направлениям деятельности фондов и могут отличаться между субъектами. Так, на территории ДНР, у единых управляющих организаций выделены три ключевых направления со своими программами:

Для работы с жилфондом в регионах со сложной внутриполитической ситуацией, где необходимо быстрое принятие решений и применение элементов кризисного управления, такая система представляется оптимальной.

Однако, по нашему мнению, в долгосрочной перспективе она будет проигрывать классической – рыночной. Чрезмерная централизация, какой бы она ни была эффективной на начальном этапе её внедрения, может не позволить гибко отреагировать на нестандартные ситуации и стресс-тесты: суть модели попросту не отвечает этим критериям, в отличие от децентрализованной модели управления.

О работе УО, которые подчиняются общим требованиям жилищных НПА, о трудных ситуациях и спорных изменениях в законодательстве мы поговорим на VI Весенней конференции, которая через месяц стартует в Кисловодске. Вас ждут 3 дня, 13 секций, 8 спикеров и сильная партнёрская команда: