В ежемесячной подборке ответов юристов Ассоциации «Р1» по вопросам от управляющих организаций рассказываем, как часто подписывать АВР, действует ли решение собрания о расчётах за КР на СОИ при смене компании и что делать, если собственники отказываются повышать размер платы. Забирайте разбор шести ситуаций из практики УО.

Незаконная перепланировка в МКД с переносом стояков горячего водоснабжения

Кто должен зафиксировать несогласованную перепланировку в ванной квартиры с переносом стояков ГВС, и какой срок исковой давности в подобной ситуации?

Факт подобных нарушений могут зафиксировать орган ГЖН, прокуратура и управляющая организация. Согласно позиции ВС РФ в п. 20 Обзора практики от 13.12.2023, УО имеет право просить допуска в занимаемое помещение, в том числе при наличии сведений о самовольно произведённых переустройстве, перепланировке.

При этом на требование об устранении нарушения права на общее имущество, владение которым собственниками не утрачено, не распространяется исковая давность (ст. 304 ГК РФ, п. 21 Обзора от 13.12.2023).

В случае непредоставления доступа к жилому помещению управляющая организация вправе в судебном порядке требовать этого от владельца переустроенной квартиры. А при нанесении ущерба он будет обязан его возместить в порядке, предусмотренном ст. 1064 ГК РФ.

Четыре вопроса о перепланировках в МКД и роль УО в этом процессе

Содержание МКД Содержание МКД декабрь’23

Организация мест сбора опасных отходов в МКД

Должна ли УО заниматься обустройством места сбора отходов I класса опасности, например, ртутьсодержащих ламп, если у собственников прямые договоры на вывоз ТКО?

Согласно пп. «д(1)» п. 11 Правил № 491, содержание общего имущества МКД включает организацию мест для накопления отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные компании, имеющие лицензии. За это отвечают УО и ТСЖ: собственники помещений не вправе выполнять указанные действия самостоятельно (п. 12 Правил № 491).

Согласно п. 4 ПП РФ от 28.12.2020 № 2314, места накопления таких ламп определяют и организуют управляющие МКД в помещениях, входящих в общее имущество, и в соответствии с требованиями Правил № 491. Затем компании уведомляют о созданных точках оператора, который вывозит отходы на основании договора.

Периодичность подписания актов выполненных работ

Как часто УО должна составлять, подписывать и размещать в ГИС ЖКХ акты выполненных работ – ежемесячно или достаточно раз в год в первом квартале?

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, по договору управления УО в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. Факт их выполнения оформляется актом приёмки.

АВР составляются по утверждённой форме в соответствии с п. 9 Минимального перечня № 290. В них должны быть отражены сведения о сроках оказания услуг и объёмах работ, которые собственники помещений получили от УО.

Форма АВР по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД утверждена приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр. Ни одним нормативно-правовым актом не установлена периодичность их составления. Это можно определить в договоре управления, включив соответствующий вопрос в повестку дня ОСС.

Держим руку на пульсе: как УО работать с актами выполненных работ

Полезные материалы Полезные материалы ноябрь’25

Действие решения ОСС о расчётах за ресурсы на СОИ по факту

Жители МКД на собрании выбрали новую УО, но та отказалась от управления домом. Орган МСУ в итоге передал его другой компании. На том же ОСС собственники проголосовали за оплату КР на СОИ по показаниям приборов учёта. Будет ли такое решение действовать в отношении назначенной администрацией организации?

Согласно п. 29(2) Правил № 491, размер расходов на коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в доме с ОДПУ, определяется по факту – при наличии соответствующего решения ОСС (ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ).

Если собственники на общем собрании утвердили методику расчётов за КР на СОИ сразу по показаниям приборов учёта, то оно будет обязательным к применению вне зависимости от смены УО.

Ремонт квартиры или общего имущества в праздничные и выходные дни

Вправе ли УО или жители дома проводить в МКД ремонтные, строительные работы в праздничные дни, или это будет нарушением законодательства о тишине?

Согласно ч. 4 ст. 17 ЖК РФ, собственники и пользователи квартир должны соблюдать права и законные интересы граждан, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные нормы НПА. Это же прописано в Правилах пользования жилыми помещениями, утверждённых приказом Минстроя РФ от 14.05.2021 № 292/пр.

Нарушением станет проведение работ с превышением допустимого уровня шума, который составляет согласно СанПиН 1.2.3685-21:

  • в дневное время – до 40 дБА,
  • ночью – до 30 дБА.

При этом региональными законодательными актами может быть введён полный запрет на проведение ремонтно-строительных работ в праздничные дни, поэтому необходимо ориентироваться и на акты субъекта РФ.

Когда действие СанПиН о шуме распространяется на нежилые помещения

Надзор и судпрактика Надзор и судпрактика апрель’25

Действия УО при отказе собственников установить экономически обоснованный размер платы

Что делать УО, если собственники помещений восемь лет подряд голосуют против индексации размера платы за содержание жилья?

УО не вправе в одностороннем порядке изменять периодичность оказания услуг, утверждённую на ОСС, и их стоимость. Согласно п. 31 Правил № 491, она выносит предложение о новом размере платы на общее собрание, предоставив смету и обоснование.

Если жители дома голосуют «против», организации следует обратиться в орган местного самоуправления с просьбой утвердить ставку, необходимую для надлежащего обслуживания общего имущества в конкретном МКД.

Согласно ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, орган МСУ обязан это сделать, но часто отказывается. В таких случаях УО нужно обжаловать бездействие администрации. В судебной практике есть положительные для компаний решения, например, постановления АС Волго-Вятского округа от 20.02.2019 по делу № А79-14941/2017 и АС Восточно-Сибирского округа от 29.01.2018 по делу № А33-11693/2017.

Инстанции, решая подобные споры, отмечают, что бездействие муниципалитета нарушает жилищное законодательство, права и законные интересы УО. В отсутствие утверждённого на ОСС перечня работ и услуг орган МСУ должен использовать для расчёта размера платы Минимальный перечень № 290.

Хотите оперативно получать квалифицированные консультации экспертов и юристов в сфере ЖКХ? Вступайте в Ассоциацию «Р1» и пользуйтесь всеми преимуществами членов объединения.