Договор управления – правовая основа деятельности УО, но ЖК РФ определяет лишь общие рамки для него – без учёта особенностей дома и жителей. О том, как составить этот документ для эффективной работы в МКД, говорили эксперты Ассоциации «Р1» на двухдневном онлайн-курсе: читайте об интересных темах с эфира.

Вести переговоры с собственниками до его подписания

Онлайн-курс «Договор управления МКД: инструкция по применению» 21 и 22 октября провели юристы-практики в жилищно-коммунальной сфере Ирэн Парсамян и Максим Балашов.

Они подчеркнули, что такой документ – это не бюрократическая формальность и не «три страницы с подписью и печатью».

ДУ – юридический механизм, который регулирует отношения между собственниками и УО, определяет границы ответственности, порядок контроля и расчёт платы за работы и услуги.

«Если договор воспринимать как формальность – управление рассыпается. А если в него вложить знания и опыт, вести переговоры до подписания, он становится инструментом взаимодействия с собственниками», – отметили спикеры онлайн-курса.

Договор управления МКД в 2025 году: новые требования, риски и ошибки

Деятельность УО Деятельность УО февраль’25

Учесть смешанный тип такого договора

В Гражданском кодексе РФ нет отдельного вида договора «управления домом», но организация, действуя в рамках ст. ст. 161–164 ЖК РФ, выполняет совокупность функций. Поэтому ДУ – смешанный тип такого контракта, включающий элементы:

  • подряда – работы по содержанию и ремонту;
  • оказания услуг – обслуживание, диспетчеризация;
  • агентского соглашения – представление интересов собственников.

Это важно учитывать при формулировке условий. Не стоит забывать, что дата договора или подписания не важна – ДУ начинает действовать с момента включения дома в реестр лицензии управляющей организации.

Если хотя бы одного условия нет в ДУ, он считается незаключённым, из презентации спикеров

Прописать, как формируется размер платы и происходит её индексация

По ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, договор управления должен содержать порядок расчёта размера платы. При этом необязательно указывать конкретную цифру. Эксперты рекомендовали УО по данному условию прописать:

  • как формируется тариф за СиТР,
  • как ведётся расчёт за коммунальные услуги и КР на СОИ,
  • как производится индексация.

Также они привели примеры формулировок для того, чтобы включить в условия ДУ автоматическую ежегодную индексацию размера платы на процент инфляции или повышение на НДС.

«Если собственники не утвердили смету – управляющая организация вправе применить инфляционный коэффициент. Это законно, когда условие прописано в договоре, и защищает компанию от убытков при росте цен на ресурсы», – отметили спикеры.

Выдержка из определения ВС РФ от 29.10.2019 по делу № А47-2562/2018

«Нельзя повышать тариф чаще раза в год. Если индексация и решение ОСС совпали – выбирайте одно», – напомнила Ирэн Парсамян.

Как УО не допустить досрочного расторжения договора управления

Деятельность УО Деятельность УО август’24

Составить реестр подписавших договор управления собственников

Договор управления считается заключённым, если подписан собственниками, владеющими более чем 50% от всех голосов в МКД. Сделать это может и председатель Совета дома – по доверенности или решению собрания. При этом, если доверенность не от всех, ДУ действует только в отношении тех, кто её выдал.

Эксперты рекомендуют вести реестр собственников, подписавших договор, – он заменяет множество отдельных экземпляров и является подтверждением в суде.

«Сохранили реестр – сохранили доказательства. Когда спор, показываете: вы подписали, значит, приняли условия», – отметили эксперты.

Указать конкретный срок действия договора управления с учётом специфики и состояния дома

Согласно ч. 5 ст. 162 ЖК РФ, договор управления – срочный: заключается минимум на один год и максимум на пять. При этом, если период его действия не прописан, ДУ считается незаключённым.

«Самая частая ошибка – подписали “на неопределённый срок”. Это автоматически делает договор ничтожным», – подчеркнул Максим Балашов.

Также юристы напомнили – досрочное расторжение допускается только:

  • по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ);
  • по требованию одной стороны – при существенном нарушении условий;
  • по отказу от договора (ст. 451 ГК РФ);
  • при сильном изменении обстоятельств;
  • при отказе от пролонгации по ч. 6 ст. 162 ЖК РФ.

«Любое расторжение с участием управляющей организации требует решения общего собрания. Без него – нельзя», – подчеркнула Ирэн Парсамян.

Односторонний отказ УО от исполнения договора незаконен, но возможен через прекращение обязательства (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, п. 3 ст. 407 ГК РФ).

Вправе ли УО включить НДС в размер платы без решения общего собрания

Деятельность УО Деятельность УО декабрь’24

Изучить типичные ошибки УО при составлении договора и следовать рекомендациям экспертов

В рамках двух насыщенных дней онлайн-курса Ирэн Парсамян и Максим Балашов рассказали о десятках разных нюансов заключения и расторжения договора управления, о правильных и неправильных формулировках, привели судебную практику по теме.

Среди прочего обсудили:

  • можно ли заключить ДУ с инициативной группой собственников;
  • какие условия являются дополнительными;
  • какие типичные ошибки допускают УО при его составлении;
  • когда договор считается ничтожным;
  • какому алгоритму следовать при передаче дома в управление новой компании;
  • какие средства ей перечислить;
  • как правильно обосновать размер платы;
  • когда размещать в ГИС ЖКХ акты и годовые отчёты.

  • Все вопросы, разъяснения, примеры и рекомендации – в пакете раздаточных материалов, куда включена и видеозапись. Они размещены под статьёй: забирайте и используйте при составлении или изменении договора управления.