Договор управления МКД – основной документ, регулирующий взаимоотношения между УО и собственниками помещений. В 2025 году при его составлении необходимо учесть новые требования НПА и ужесточение контроля со стороны ГЖИ. Читайте, какие риски исключить при составлении и заключении договора.

Договор управления должен включать перечень работ и услуг, порядок изменения его цены и состав общего имущества

29 января на телеграм-канале Ассоциации «Р1» прошёл эфир о договоре управления. Участники обсудили, какие пункты в нём обязательны, что нельзя в него включить и где скрываются подводные камни для УО:

В эфире приняли участие члены Экспертного совета Ассоциации «Р1» Сергей Сергеев и Ирэн Парсамян, а также юрист-практик в сфере ЖКХ Анастасия Асабина. Они рассмотрели:

  • существенные условия договора управления,
  • порядок его утверждения и корректировки;
  • правила изменения цены, в том числе из-за введения НДС;
  • недопустимые условия в договоре, которые могут привести к штрафам и судебным разбирательствам.

Как УО не допустить досрочного расторжения договора управления

Деятельность УО
Деятельность УО август’24

Среди целей ДУ – содержание МКД, повышение комфорта и безопасности жителей, энергоэффективность

Среди основных целей договора управления – сохранение общего имущества в МКД. Но эксперты на эфире рекомендовали УО не ограничиваться базовыми формулировками, а включать в договор дополнительные цели:

  • повышение комфорта и безопасности проживания в доме;
  • оптимизация расходов собственников на содержание и коммунальные услуги;
  • внедрение энергосберегающих технологий и модернизация инженерных систем.

Договор между собственниками и выбранной ими компанией заключается на ОСС, и УО следует предварительно согласовать с жителями условия ДУ. Лишь затем – выносить его на собрание.

«Есть очень дотошные собственники, которые “расковыряют” любой договор. Поэтому важно детально прописывать все условия и превращать ДУ в рабочий инструмент», – подчеркнул Сергей Сергеев.

Чтобы это сделать, в договоре нужно чётко зафиксировать существенные условия, в том числе:

  • перечень работ и услуг, которые УО обязана предоставлять и оказывать;
  • состав общего имущества МКД;
  • порядок ценообразования, включая механизм изменения размера платы;
  • ответственность сторон и меры контроля за исполнением ДУ.

Условие о повышении размера платы на сумму НДС можно прописать в договоре управления

Отдельно эксперты на телеграм-эфире обсудили тему НДС. С 2025 года управляющие организации с порогом дохода свыше 60 млн рублей должны исчислять и платить такой налог даже при УСН:

  • от 60 до 150 млн рублей ставка составит 5%;
  • от 150 до 300 млн рублей – 7%;
  • свыше 300 млн – 20%.

С момента появления этого требования, прописанного в Федеральном законе от 12.07.2024 № 176-ФЗ, управляющие организации задались вопросом, а можно ли включить новые налоговые расходы в размер платы за содержание жилья без проведения ОСС.

Законодатели и эксперты однозначно отвечают, что нет: необходимо проводить общее собрание собственников:

«УО – это не магазин, который может просто добавить 5% сверху. Если компания попадает под НДС, единственный законный способ учесть налог – прописать соответствующие изменения в договоре управления», – пояснила Ирэн Парсамян.

Это можно сделать только двумя путями:

  • Провести общее собрание и утвердить новый размер платы, включающий НДС.
  • Закрепить в ДУ механизм автоматического пересчёта: «В случае применения налога на добавленную стоимость цена договора увеличивается на сумму этого налога, при его отсутствии – уменьшается».

Как считают спикеры телеграм-эфира, подобный подход позволит избежать необходимости каждый раз согласовывать с собственниками изменения платы. Также эксперты предложили компаниям восполнить финансовые потери из-за новых налогов за счёт оказания дополнительных услуг.

Вправе ли УО включить НДС в размер платы без решения общего собрания

Деятельность УО
Деятельность УО декабрь’24

Пунктами договора управления нельзя ограничивать права собственников или освобождать УО от ответственности

Ещё один вопрос, вызвавший дискуссию во время трансляции, – условия, которые запрещено включать в ДУ. Например, это пункты, которые ущемляют интересы собственников. Эксперты выделили три группы недопустимых условий:

  1. Ограничение прав на общее имущество.

Нельзя через договор управления запрещать жителям многоквартирных домов:

  • пользоваться дворовой территорией или парковкой, если она относится к общему имуществу;
  • ограничивать доступ в подъезды и лифты из-за задолженности;
  • навязывать платные услуги.

Анастасия Асабина привела пример из практики, когда УО запретила арендаторам квартир пользоваться дворовыми парковками. Суд признал это незаконным.

  1. Освобождение УО от ответственности за нарушения.

В договоре управления не допускается прописывать, что УО не отвечает за заливы помещений из-за аварий инженерных систем, за качество ЖКУ или одностороннее изменение перечня работ и услуг.

  1. Незаконные санкции против собственников.

Как отметили эксперты, суды признают неправомерными пункты договора управления, где прописаны:

  • условие о принудительном отключении услуг за долги без соблюдения установленных в НПА процедур;
  • ограничения права собственника выбирать суд.

«Например, в одном деле УО прописала, что споры можно рассматривать только по месту нахождения компании. Однако суд указал, что потребитель сам выбирает, куда подавать иск», – объяснила Анастасия Асабина.

Семь запретов для собственников квартир и нежилых помещений в МКД

ОСС и собственники
ОСС и собственники январь’22

Договор управления должен стать рабочим инструментом эффективного управления МКД

Обсудив все важные аспекты составления и изменения ДУ, эксперты Ассоциации «Р1» дали компаниям несколько рекомендаций:

  • Пересмотреть условия договора согласно новым требованиям.
  • Прописать гибкий механизм учёта НДС, чтобы избежать повторных ОСС.
  • Активно работать с собственниками и разъяснять им необходимость корректировки ДУ.
  • Исключить из документа незаконные пункты, чтобы не попасть под штрафы.

Штрафы по КоАП РФ за включение в договор управления незаконных условий

Спикеры подчеркнули, что в 2025 году договор должен стать не просто формальностью, а рабочим инструментом эффективного управления. УО, которые вовремя адаптируются к новым требованиям, смогут избежать штрафов, снизить юридические риски и повысить доверие собственников.

Полная видеозапись – в группе ВК. Чтобы не пропускать открытые эфиры, подписывайтесь на телеграм-каналы Ассоциации «Р1», РосКвартала и на «ЖКХ События»: мы публикуем анонсы трансляций и календарь на месяц.