Собственники помещений считают, что они вправе без учёта мнения УО не только устанавливать размер платы за содержание жилого помещения, но и корректировать договор с ней. Читайте, могут ли они принудить компанию подписать договор на условиях, которые утвердили участники ОСС.
Договор управления заключают УО и собственники после согласования его условий
Согласно ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в МКД, выбрав способ управления с помощью специализированной организации, заключают с ней договор (ДУ). Он заключается в письменной или в электронной форме – с использованием ГИС ЖКХ.
Его условия утверждают собственники на общем собрании на срок не менее одного года, но не более пяти лет. Если по истечении этого периода стороны не заявят о прекращении действия документа, то он пролонгируется автоматически на тех же условиях (ч. ч. 1, 4, 6 ст. 162 ЖК РФ).
«Договор управления – это не только бумажка, которую нужно подписать. Это важный документ, который определяет взаимоотношения между вами [УО – прим. ред.] и собственниками жилья. Поэтому не стоит игнорировать их пожелания и требования, но и не стоит соглашаться на условия, которые будут невыгодны для вас», – отметила в своём Телеграм-канале Елена Шерешовец, глава Экспертного совета Ассоциации «Р1».
Эксперт привела пример судебного дела, в котором управляющая организация отстаивала своё право не подписывать ДУ, поскольку утверждённые собственниками условия её не устраивали. Разберём ниже аргументы инстанций.
Основные ошибки в договоре управления и как УО их избежать: мнение
Деятельность УО 3 июля 2023
Договор управления перед подписанием утверждают собственники на ОСС
УО получила дом в управление по итогам открытого муниципального конкурса, а по истечении его срока вынесла на ОСС вопрос о подписании новой редакции договора. Она направила собственникам проект, с которым жители не согласились. Они составили протокол разногласий и в таком варианте утвердили ДУ на собрании. Компания отказалась подписывать договор на предложенных ей условиях.
Один из собственников помещений посчитал, что УО не вправе отказаться, и обратился в суд с иском, требуя в том числе обязать компанию подписать договор управления с учётом протокола разногласий. Организация в отзыве на иск отметила, что Жилищный кодекс РФ не устанавливает её обязанность заключить ДУ на условиях собственников.
Суд первой инстанции встал на сторону жителей МКД, считая, что они в соблюдение требований ЖК РФ организовали общее собрание и выбрали для управления домом действующую УО, в том числе утвердили договор с ней. Принятые на ОСС решения никто не оспаривал, поэтому они являются обязательными для всех владельцев помещений.
Раз договор утверждён собранием, то компания должна подписать его с каждым собственником. Суд отметил, что УО не доказала, что в такой редакции ДУ противоречит законодательству. Инстанция обязала организацию заключить договор с истцом на условиях, принятых на общем собрании (решение Медведевского районного суда Республики Марий Эл от 03.11.2020 по делу № 2-988/2020).
Можно ли расторгнуть ДУ, если на ОСС утверждён низкий размер платы
Договор управления непубличный, а консенсуальный: каждая сторона должна согласиться на его условия
УО подала в суд апелляционную жалобу. Компания настаивала, что её не могут принудить заключить непубличный договор, если она не согласна на его условия. И суды согласились с этим доводом:
- В п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 разъяснено, что суд может удовлетворить требование о понуждении к заключению договора при наличии у ответчика обязанности это сделать.
- Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к этому не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
- Если у ответчика нет такого обязательства и стороны не хотят урегулировать разногласия, то суд отказывает в иске.
Договор управления МКД не является публичным, поскольку он не соответствует требованиям ст. 426 ГК РФ:
- многоквартирные дома различаются техническим состоянием, перечнем необходимых услуг и работ и платы за них;
- УО может быть коммерческой и некоммерческой организацией (ч. 5 ст. 155 ЖК РФ);
- предложение об условиях ДУ формулируют собственники помещений на ОСС.
Такой договор по своей правовой природе консенсуальный: стороны должны согласовать его условия. Решение общего собрания – это воля лишь одной стороны договора. Поэтому управляющая организация вправе отказаться его заключать после определения собственниками его существенных положений.
Суд не может удовлетворить требование о понуждении к заключению ДУ. Апелляционная инстанция отменила решение коллег в части, обязывающей УО подписать договор управления на условиях собственников (апелляционное определение ВС Республики Марий Эл от 29.11.2022 по делу № 33-2497/2022).
УО вправе принять или отклонить утверждённый собственниками на ОСС договор управления
Собственник-истец посчитал, что подобный вывод ошибочен, и подал кассационную жалобу. Но суд оставил решение в силе, разъяснив, что в ч. 1 ст. 162 ЖК РФ не прописана обязанность УО заключить договор управления на условиях, утверждённых ОСС, – это её право.
Участники общего собрания в МКД лишь формируют предложение по заключению договора управления, которое в дальнейшем компания рассматривает и может принять или отклонить.
Кассационная инстанция повторила, что ДУ не является публичным – хотя бы потому, что не бывает одинаковой цены ДУ для разных МКД (определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 16.03.2023 по делу № 88-4269/2023).
Как УО прекратить управлять домом по истечении срока действия ДУ
УО вправе отказаться подписывать договор с собственниками, если не согласна с его условиями
«Суды напомнили, что договор управления является консенсуальным и заключается только в случае, если стороны согласовали его условия. А понуждение к заключению договора на односторонних условиях недопустимо», – прокомментировала Елена Шерешовец итоги судебного разбирательства.
Составление и подписание договора управления традиционно станет одной из тем Итоговой конференции для УО и ТСЖ. Она пройдёт 14-15 декабря в Москве, но зарегистрироваться можно уже сейчас.
Среди полезных материалов, которые получат участники, – обновлённый конструктор договора управления: он поможет составить ДУ в соответствии с законодательством и характеристиками МКД. Полная программа конференции и условия участия – в разделе «События».
