Орган Госжилнадзора, собственники помещений или иные лица могут усомниться в том, что компания на законных основаниях управляет домом. Такой вопрос возникает и при судебных разбирательствах с участием УО. Разбираемся, какими документами она может доказать свое право работать в МКД.

Действующая на территории региона лицензия

Управление многоквартирным домом – это выполнение работ и, или оказание услуг на основании договора (ДУ)  с собственниками помещений в доме. Компания вправе управлять жилфондом только при наличии у неё соответствующей лицензии (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ). Не нужно получать лицензию товариществу или кооперативу, а также организации, которая работает в доме согласно ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.

Такую лицензию выдаёт орган Госжилнадзора на основании решения, принятого региональной лицензионной комиссией (ст. 192 ЖК РФ). Разрешение действует пять лет и только на территории выдавшего его субъекта РФ. Если УО получила документ от ГЖИ Подмосковья, то это позволяет компании управлять жилфондом только в Московской области.

Разрешение нельзя передать другому лицу, а по истечении пяти лет его необходимо продлить в соответствии с требованиями ЖК РФ и постановления Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110.

Как УО пройти перелицензирование: готовимся к проверке ГИС ЖКХ

Деятельность УО
Деятельность УО декабрь’21

Протокол общего собрания собственников, на котором выбрали УО

Собственники помещений на общем собрании обязаны утвердить один из способов управления многоквартирным домом. Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, участники собрания могут выбрать:

  • непосредственное управление, если в доме не более тридцати квартир;
  • создание ТСЖ либо кооператива;
  • управляющую организацию.

В соответствии ч. 9 ст. 161 ЖК РФ, нельзя выбрать два разных способа или две организации для дома одновременно. Заниматься управлением одного МКД может только одна компания – прописанная в протоколе ОСС.

Шесть случаев заключения договора управления МКД

Деятельность УО
Деятельность УО июль’21

Подписанный сторонами договор управления

УО действует на основании договора управления с владельцами помещений в доме. Он заключается в письменной или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ. Это единый документ, подписанный обеими сторонами.

Одной из сторон ДУ является выбранная на ОСС компания, другой – собственники, обладающие более чем 50% от всех голосов в МКД. Также договор могут подписать:

  • застройщик после сдачи дома в эксплуатацию – с временной УО;
  • орган местного самоуправления при проведении открытого конкурса;
  • товарищество собственников жилья;
  • представитель владельцев помещений на основании выданных ему доверенностей.

Условия ДУ устанавливаются на общем собрании и являются одинаковыми для всех жителей дома. В нём обязательно указываются:

  • состав общего имущества и адрес многоквартирного дома;
  • перечень работ и услуг по управлению МКД и содержанию, ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня;
  • перечень коммунальных услуг, по которым собственники не заключили прямые договоры с поставщиками ресурсов и исполнителем является УО;
  • порядок определения цены ДУ, размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги;
  • порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги по прямым договорам;
  • порядок контроля за выполнением компанией обязательств по ДУ.

После заключения такого договора организация обязана разместить его копию в ГИС ЖКХ согласно гл. 11 приказа Минстроя России от 07.02.2024 № 79/пр. Также ДУ вместе с заявлением на включение дома в региональный реестр лицензий направляется в орган ГЖН.

УО приступает к исполнению ДУ с даты внесения изменений в региональный реестр. Если по истечении срока действия договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении, то договор продлевается на тот же срок и на прежних условиях (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Четыре шага ГЖИ при внесении дома в реестр лицензий по заявлению УО

Деятельность УО
Деятельность УО август’21

На заметку управляющим организациям

Анализ норм ЖК РФ и Положения № 1110 показывает, что подтверждением законности и обоснованности работы УО является следующий перечень документов:

  1. Лицензия на такую деятельность в регионе, выданная органом Госжилнадзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ.
  2. Протокол ОСС, на котором участники выбрали компанию, утвердили договор с ней и плату за содержание и ремонт общего имущества.
  3. Договор управления многоквартирным домом.

Рекомендуем управляющим организациям подготовить заверенные копии таких документов, чтобы при необходимости предъявить их надзорным органам, суду или жителям МКД.