Должна ли временная управляющая организация заключать договоры на поставку коммунальных ресурсов для содержания общего имущества собственников в доме

В новом выпуске онлайн-журнала «ЖКХ: Мечты сбываются» Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец рассказала о том, должна ли заключить договоры на КР на СОИ организация, которую орган местного самоуправления временно назначил управлять домом. Узнайте подробности.

Почему ОМС обязан утвердить для УО размер платы за содержание жилья

Надзор и судпрактика
Надзор и судпрактика 8 июня 2020

В законодательстве не прописано, должна ли временная УО заключать договор КР на СОИ

Глава Экспертного совета Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью «Р1» Елена Шерешовец посвятила новый выпуск онлайн-журнала «ЖКХ: Мечты сбываются» вопросу, должна ли временная управляющая организация, назначенная ОМС на дом, заключить договор на поставку коммунального ресурса в целях содержания общего имущества собственников:

Смотрите видео на странице Ассоциации «Р1» во ВКонтакте ➡️

Законодательство напрямую не отвечает на вопрос, кто – УО или РСО – обязан предоставлять жителям коммунальный ресурс на содержание общего имущества, если дом находится в управлении временной организации.

Входят ли уличный смёт и листья в состав ТКО: мнение эксперта

Коммунальные услуги
Коммунальные услуги ноябрь’19

В доме с не выбранным способом управления РСО предоставляет коммунальную услугу ОДН

Ответ на вопрос, кто должен заключить договор КР на СОИ в многоквартирном доме, зависит от того, выбран ли способ управления многоквартирным домом и какой:

Если это управляющая организация или ТСЖ, то в состав платы за жилье входит жилищная услуга КР на СОИ (ч.ч. 1, 2 ст. 154 ЖК РФ).

Размер такой платы определяется в соответствии с ч.ч. 9.2, 9.3 ст. 156 ЖК РФ. В таком случае УО/ТСЖ обязаны заключить соответствующий договор с РСО.

Если в доме непосредственный способ управления, либо способ управления не выбран или не реализован, в МКД нет такой жилищной услуги КР на СОИ, только коммунальная услуга ОДН.

Согласно ч. 5 ст. 154 ЖК РФ, пп. «б» п. 17 ПП РФ № 354, в таких многоквартирных домах в состав коммунальных услуг также входит плата за ОДН. Размер такой услуги определяется в соответствии с п.п. 40, 44 ПП РФ № 354. Все коммунальные услуги в доме, включая ОДН, представляет РСО. То есть здесь никакого договора КР СОИ между управляющей организации и РСО не существует.

Следующий вопрос, который разобрала Елена Шерешовец в видео, – является ли выбранным способом управления временная УО, назначенная органом местного самоуправления, или же эта ситуация относится к случаям, когда способ управления не выбран и не реализован.

Сославшись на нормы ЖК РФ, эксперт сделала вывод о том, что временная управляющая организация – это не выбранный способ управления. Почему, узнайте из видео онлайн-журнала.

Как УО обойти требование указывать в иске идентификатор должника

Взыскание долгов
Взыскание долгов август’20

Временная УО как не выбранный способ управления не обязана заключать договор КР на СОИ

Раз временная управляющая организация относится к случаям, когда в доме не выбран/не реализован способ управления, то, как отметила Елена Шерешовец:

коммунальные услуги потребители получают по прямым договорам;
РСО напрямую предоставляет жителям дома коммунальную услугу ОДН;
у временной УО нет обязанности заключать договор КР на СОИ.

Это подтверждает и судебная практика. В деле № А75-9540/2018 Восьмой арбитражный апелляционный суд отказал ресурсоснабжающей организации во взыскании со временной управляющей организации задолженности по КР на СОИ.

Суд отметил, что в отношении спорных многоквартирных домов собственниками не выбран способ управления, организация назначена органом местного самоуправления, а следовательно, УО не является исполнителем коммунальных услуг и не обязана оплачивать коммунальный ресурс на содержание общего имущества.

Временная управляющая организация отвечает только за содержание и техническое обслуживание многоквартирных домов и не обязана заключать договор КР на СОИ. Подробнее о судебном деле вы можете узнать, посмотрев видео.

Подписывайтесь на онлайн-журнал «ЖКХ: Мечты сбываются», где мы разбираем трудные вопросы из сферы управления многоквартирными домами.

5 комментариев

Ольга Карпенко 4 января 2021

п.31.1. Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" Управляющая организация, товарищество или кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом, в случаях, предусмотренных подпунктами "б", "г" - "ж" пункта 17 настоящих Правил, обязаны: а) заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; п.п.б п. 17 это в том числе и при назначении УО органом местного самоуправления. таким образом, в законе вопрос -обязана или нет УО заключать договор КР на СОИ решен однозначно- должна.

Елена Шерешовец 11 января 2021

Добрый день, Ольга! Жилищный Кодекс выше чем Правила 354, об этом сказано в статье 5 ЖК. При этом, есть противоречие между частью 5 статьи 154 ЖК (где сказано, что при невыбранном способе управления в структуру платы входит ОДН вместо КР СОИ) и пунктом 31.1 Правил (где сказано заключать договор КР СОИ). Именно на это противоречие обращает внимание суд и решает дело в пользу Жилищного Кодекса.

Светлана Королева 13 января 2021

Отличное разъяснение. Спасибо. А мы как-то об иерархии законов подзабываем.

Анна Галван 22 ноября 2021

Добрый день! В Камчатском регионе ОМС назначают временную УК, размещают информацию о включении МКД в реестр лицензий на ГИС ЖКХ, в приказе ОМС отражает в перечне работ и периодичность работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД -«…Расчет, учет и прием платежей от населения за жилищно-коммунальные услуги…». Положениями действующего законодательства (ч. 1, 2 ст. 39 ЖК РФ, п. 44 Правил № 354, Постановление от 26.12.2016 № 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме») предусмотрено, что при управлении МКД, затраты на коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, подлежат возмещению потребителями в УК, которая включает названные расходы в состав платы за содержание жилого помещения. Обязанность на УК по заключению договоров на содержание общего имущества в МКД содержат определения Верховного суда РФ от 15.06.2021 № 310-ЭС21-7903, от 14.10.2021 № 308-ЭС21-17637.

Наталья Трухина 21 ноября 2022

Исполнителем коммунальных услуг перед собственниками помещений многоквартирных домов является ресурсоснабжающая организация только в отношении объема ресурса, приходящегося на индивидуальное потребление. Общество определено в качестве временной управляющей организации спорного МКД. Следовательно, Общество обязано было заключить с ООО «Водоканал» договор на приобретение коммунальных ресурсов (холодная вода и сточные воды), потребляемых при использовании и содержании общего имущества в МКД. Установив, что Общество не заключило с ресурсоснабжающей организацией договор на поставку коммунального ресурса, используемого для содержания общего имущества МКД, суды сделали вывод о наличии у Службы оснований для выдачи оспариваемого предписания. Данный вывод поддержал ВС РФ в Определении № 301-ЭС22-7959 от 13 июля 2022г. Таким образом, даже если дом находится во временном в управлении, и управляющая организация не является исполнителем коммунальных слуг, она все равно обязана заключить договоры со всеми РСО на коммунальные ресурсы на содержание общего имущества.