В первую за 2026 год статью рубрики включили разбор экспертами Ассоциации «Р1» пяти ситуаций из практики УО и ТСЖ. Узнайте, можно ли взимать плату за публичный сервитут, вправе ли ОСС ограничить доступ к кладовкам, есть ли нормативы температуры в МОП и нужно ли товариществам составлять отчёт о доходах и расходах.
Можно ли требовать с органа МСУ плату за публичный сервитут проезда через участок дома
Компания управляет МКД, в котором расположена арка для проезда к автостоянке, на него орган МСУ установил публичный сервитут. Может ли УО взыскать с муниципалитета часть средств на содержание дороги под аркой?
Сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости, обременение (ст. 274 ГК РФ). Он:
- нужен, например, чтобы проложить через земельный участок дорогу, коммуникации и пользоваться ими;
- подлежит обязательной государственной регистрации, без которой не будет считаться заключённым;
- может быть временным и постоянным, личным или публичным.
Публичный сервитут призван обеспечить интересы государства, местного самоуправления или населения – например, проход или проезд (ст. 23 ЗК РФ).
Согласно абз. 2 п. 5 ст. 23 ЗК РФ, обременение земельного участка не лишает собственника прав владения, пользования и, или распоряжения землёй. Правообладатель может требовать от муниципалитета, установившего обременение, плату, если это «приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка» (ч. 13 ст. 23 ЗК РФ).
Поэтому УО при наличии оформленной территории в составе общедомового имущества, обременённого публичным сервитутом, вправе установить плату за пользование землёй.
Кто и зачем устанавливает сервитут на придомовой территории МКД495862
Уполномочено ли ОСС ограничить время доступа собственников к кладовкам в многоквартирном доме
УО оказывает услуги по сдаче в аренду помещений в МКД, которые не входят в её лицензию. Управляющая одним из таких домов компания провела ОСС и установила ограничения по времени доступа к сдаваемым кладовкам и сильно повысила плату за охрану, утвердив фиксированный платёж. Можно ли как-то оспорить это?
Все решения, принятые на ОСС, должны не только удовлетворять собственников помещений, но и соответствовать действующему законодательству (ч. 1 ст. 181.4 ГК РФ).
В НПА не установлена возможность ограничения собственников нежилых помещений в пользовании принадлежащим им имуществом в определённый временной промежуток. Следовательно, решение ОСС в части ограничения прав владельцев кладовок может быть оспорено в суде.
Услуги охранника-консьержа оказываются для обеспечения безопасности и сохранности частного и общедомового имущества. Они не предоставляются индивидуально каждому собственнику. Их стоимость входит в состав платы за содержание и определяется в зависимости от доли в праве на общедомовое имущество (п. п. 28, 33 Правил № 491, ч. 2 ст. 39 ЖК РФ).
Следовательно, и решение ОСС о фиксированном размере платы за охрану также можно оспорить в суде. Срок – шесть месяце со дня, когда лицо, чьи права нарушены, узнало или должен был узнать об итогах собрания (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).
Есть ли нормативы температуры воздуха для мест общего пользования
Установлены ли в НПА температурные нормы для помещений общего пользования МКД? И что делать УО, если в коридорах МОП нового дома из-за размещения труб очень жарко, когда в квартирах поддерживается оптимальная температура?
Согласно пп. «е» п. 4 Правил № 354, в состав коммунальных услуг включается отопление, то есть подача по централизованным сетям теплоснабжения и ВДИС тепловой энергии, обеспечивающей поддержание в жилом здании температуры воздуха, прописанной в п. 15 приложения № 1 к указанным Правилам.
В этой норме зафиксировано, что температура в нежилых помещениях определяется в соответствии с п. 4.16.2 и табл. 3 ГОСТ Р 51617-2000: +16°C в холодный период года в вестибюле, общем коридоре, передних, на лестничной клетке. Однако этот ГОСТ утратил силу.
В действующем п. 4.4 ГОСТ 30494-2011 содержится указание на оптимальные и допустимые показатели в некоторых помещениях зданий, например:
- межквартирный коридор – 16–22 °C;
- вестибюль, лестничная клетка – 14–20 °C;
- кладовые – 12–22 °C.
Аналогичные показатели по помещениям содержатся в табл. 5.27 СанПиН 1.2.3685-21. В ситуации, описанной УО, негативные условия вызваны проектным просчётом. Для его устранения возможно обратиться к застройщику, в том числе и в судебном порядке.
О роли АДС в установлении факта оказания КУ ненадлежащего качества153100
Можно ли доначислить плату в отношении семьи мобилизованного, если повреждена пломба на ИПУ
Вправе ли исполнитель коммунальных услуг оштрафовать семью мобилизованного, если при проверке установлен факт повреждения заводских пломб на счётчиках ГВС и ХВС?
Вопрос ответственности за нарушение целостности пломб, установленных на приборах учёта, рассмотрен в п. 81(11) Правил № 354. Согласно этому пункту, ИПУ должен быть защищён от несанкционированного вмешательства в его работу.
Исполнитель, гарантирующий поставщик или сетевая организация с учётом особенностей, установленных п. 81(1) Правил № 354, при монтаже прибора учёта, проведении контроля его состояния вправе установить пломбы и антимагнитные индикаторы – с обязательным уведомлением потребителя о последствиях их нарушения.
При проверке исполнитель КУ в том числе проверяет наличие и сохранность пломб и индикаторов. Нарушение их целостности признаётся несанкционированным вмешательством в работу ИПУ. Составляется акт.
Если к прибору есть доступ только у потребителя, то на основании такого акта делается перерасчёт платы за коммунальную услугу. При этом законодательно не установлено ограничений действия п. 81(11) Правил № 354 в связи с мобилизацией абонента или члена его семьи.
ВС РФ об оплате неучтённого потребления коммунальных ресурсов126020
Обязано ли ТСЖ наравне с годовым отчётом составлять отчёт по доходам и расходам
Должны ли ТСЖ после введения обязательного годового отчёта делать и утверждать на собрании членов товарищества отчёт об исполнении сметы доходов и расходов?
Как отметила Елена Шерешовец, глава Экспертного совета Ассоциации «Р1», годовой отчёт по приказу № 728/пр, обязательный для УО, ТСЖ и кооперативов, – о деятельности по управлению МКД. Он предназначен для раскрытия информации собственникам и для размещения в ГИС ЖКХ. Его содержание регламентировано формой.
При этом документ с данными об исполнении сметы доходов и расходов ТСЖ – это внутренний корпоративный документ товарищества. Обязанность его составлять и утверждать следует из норм ЖК РФ и Устава.
Таким образом, форма по приказу № 728/пр не заменяет отчёт об исполнении сметы доходов и расходов ТСЖ. Составлять его по-прежнему нужно.
Хотите оперативно получать квалифицированные консультации экспертов и юристов в жилищно-коммунальной сфере? Вступайте в Ассоциацию «Р1» и пользуйтесь всеми преимуществами членов нашего объединения.
