В новой подборке ответов экспертов Ассоциации «Р1» на вопросы её членов – управляющих организаций, ТСЖ и кооперативов – собрали разъяснения за март 2025 года. Узнайте, есть ли срок действия у размера платы для нежилых помещений, что делать при перекрытии батарей собственником и нужно ли решение ОСС на ремонт фасада дома.
Можно ли использовать один размер платы для жилых и нежилых помещений, если истёк год со дня утверждения разных тарифов
Содержание нежилых помещений экономически более затратно, чем жилых. Поэтому часто для них на ОСС собственники утверждают разный размер платы – для коммерческих площадей выше, чем для владельцев квартир.
Установление дифференцированного тарифа за содержание нежилых помещений не противоречит закону (решение Арбитражного суда Пензенской области от 10.06.2019 по делу № А49-1779/2019).
Решение общего собрания в МКД, принятое в установленном законом порядке, является обязательным для всех собственников, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
При этом применять другой размер платы без нового ОСС незаконно: собственники должны провести собрание и утвердить иной тариф для коммерческих площадей. Без такого решения УО должна использовать прежний.
«Вы нам писали» о квитанциях, ТКО, подготовке к зиме и содержании МКД11840
Вправе ли УО признать ИПУ теплоэнергии вышедшим из строя, если собственник перекрыл батареи в квартире
В соответствии с п. 81(12) Правил № 354, прибор учёта считается вышедшим из строя в случаях:
- неотображения результатов измерений;
- нарушения контрольных пломб, знаков поверки;
- механического повреждения ИПУ;
- превышения допустимой погрешности показаний;
- истечения межповерочного интервала.
Поэтому если счётчик отображает данные учёта, то его нельзя считать вышедшим из строя в соответствии с пп. «а» п. 81(12) Правил № 354. Расчёты следует делать по его показаниям.
Если же собственник перекрыл батареи в квартире, УО нужно составить акт о температуре ниже 12℃ в помещении из-за регулировки внутриквартирного оборудования. В таком случае потребитель несёт ответственность по п. 160 Правил № 354.
Управляющей организации следует направить собственнику письменное требование об устранении нарушения, а в случае неисполнения – обратиться в суд с исковым заявлением о понуждении это сделать.
«Вы нам писали» о председателе Совета дома, проведении ОСС и ГИС ЖКХ19180
Можно ли демонтировать рекламный баннер собственника с балконного ограждения
В состав общего имущества включаются ограждающие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного помещения (ст. 36 ЖК РФ, пп. пп. «в, г» п. 2 Правил № 491). Балконные ограды в квартирах в этот перечень не включены. Следовательно, внешняя сторона балкона не является частью общедомового имущества. Размещение на нём баннера не противоречит законодательству.
Но в судебной практике существует и противоположная позиция, когда наружные конструкции балкона относят к общему имуществу. Решение по такому спору зависит от обстоятельств конкретного дела.
Также следует учитывать, что правилами благоустройства в регионе может быть предусмотрен запрет на размещение баннеров без согласования с органом МСУ. При этом УО не вправе самостоятельно снять рекламную растяжку.
Для решения вопроса необходимо:
- направить собственнику помещения запрос на предоставление разрешительных документов, а при их отсутствии – потребовать демонтировать конструкцию;
- если житель не отреагировал на запрос, обратиться в суд.
«Вы нам писали»: отвечаем на вопросы о проведении ОСС и работе ТСЖ73420
Обязана ли УО восстановить штукатурку на фасаде МКД без решения ОСС на проведение таких работ
Восстановление фасада многоквартирного дома входит в капремонт общего имущества. Они финансируются за счёт средств ФКР (ч. 1 ст. 166 ЖК РФ). Состав работ и услуг определяется НПА субъекта России в соответствии с утверждёнными рекомендациями (ч. 1.1 ст. 166 ЖК РФ, п. п. 2, 3 приказа № 1159/пр).
Согласно п. 2 приложения к приказу № 1159/пр, среди прочего в капремонт включается восстановление наружных стен МКД, в том числе:
- штукатурные работы,
- монтаж облицовочной плитки,
- ремонт и окраска архитектурных элементов фасада.
Также восстановление штукатурки наружных стен УО вправе провести в рамках текущего ремонта (п. 2 приложения № 7 к Правилам № 170, п. 16 Правил № 491). В п. 9 Минимального перечня № 290 указано, что управляющие организации должны выявлять нарушения в отделке и проводить её восстановление.
Поэтому если собственники не решили восстановить фасад в рамках капремонта, то УО делает это в целях надлежащего содержания общего имущества МКД, отдельного решения ОСС не требуется.
Как быстро РСО обязана устранить засор внешней канализационной сети
В соответствии с п. 3.2.43 Правил № 168, авариями на канализационной сети считаются внезапные разрушения труб и сооружений или их закупорка с прекращением отведения сточных вод и изливом их на территорию. Они подлежат внеочередному устранению.
Согласно п. 3.2.44 Правил № 168, при возникновении такой ситуации должны быть выполнены следующие срочные мероприятия:
- отведение поступающих вод в обход повреждённого участка или сооружения, а при невозможности этого – через специальный выпуск или водосточную канаву;
- отключение аварийного участка или сооружения;
- производство ремонтно-восстановительных работ с уведомлением диспетчерской службы.
РСО обязана приступить к ним незамедлительно после поступления заявки от УО или жителя дома, где происходит розлив сточных вод из-за закупорки внешней канализации. Работы по локализации и ликвидации ситуаций выполняются аварийными бригадами эксплуатирующей организации, при необходимости – с привлечением подрядчиков (п. 3.2.45 Правил № 168).
Есть вопросы по составлению или изменению договора управления? Направьте их через форму – и приходите за ответом 19 ноября: мы проведём новый эфир рубрики «Пульс ЖКХ».
Хотите оперативно получать квалифицированные консультации экспертов и юристов в жилищно-коммунальной сфере? Вступайте в Ассоциацию «Р1» и пользуйтесь всеми преимуществами членов нашего объединения.
