В помощь УО и ТСЖ традиционно делаем обзор позиций Минстроя России и оператора ГИС ЖКХ по вопросам управления домами и заполнения системы. В подборке за сентябрь приводим мнение ведомств о содержании оконных отливов, о размере платы, о подготовке к зиме и о размещении сообщений об ОСС.
Входят ли оконные отливы в состав общего имущества многоквартирного дома
В письме от 02.09.2025 № 51933-ДН/04 Минстрой России разобрал, входят ли оконные отливы в состав общего имущества МКД и, следовательно, кто должен их ремонтировать. Он напомнил, что к ОИ относятся ограждающие несущие и ненесущие конструкции, находящиеся за пределами или внутри дома и обслуживающие более одного помещения.
«Карнизы и оконные отливы предназначены для защиты фасада и наружных стен от воды, то есть обеспечивают сохранность общего имущества в МКД [...], являются неотъемлемой частью наружной стены», – считает ведомство.
Это элементы несущей ограждающей конструкции, которая входит в состав общего имущества в силу п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и пп. «в» п. 2 Правил № 491. Следовательно, за них отвечают лица, управляющие многоквартирным домом (ч. ч. 1, 1.1 ст. 161 ЖК РФ).
Также Минстрой России сослался на пункты Правил № 170:
- на п. 4.2.1.5 – не допускается ослабление креплений деталей стен, разрушение и повреждение отделочного слоя, облицовочных плиток;
- п. 4.2.1.8 – все выступающие части фасадов, в том числе оконные и балконные отливы, должны иметь металлические окрытия с заделкой кромок в стены или в облицовочный слой;
- п. 4.10.2.7 – защита конструкций от увлажнения включает герметизацию стыков, окон и их сопряжений со стенами, организацию водоотводов.
При этом отметим, что существует противоречивая практика по данному вопросу: часть судов поддерживает позицию Минстроя РФ по отливам как элементам общедомового имущества, а другая считает, что они находятся в ведении собственников квартир.
Кто отвечает за ремонт отливов окон в квартирах МКД: практика судов31871
Как долго действует решение ОСС об установлении размера платы за содержание
О моменте заключения договора управления и случаях применения муниципального тарифа на содержание говорится в письме от 03.09.2025 № 52242-ДН/04.
Согласно ст. 162 ЖК РФ, при выборе управляющей организации на ОСС с каждым собственником заключается договор на условиях, указанных в решении собрания. В качестве стороны ДУ выступают владельцы помещений, обладающие более чем 50% от общего числа голосов в доме. Договор считается заключённым в момент, когда он подписан обеими сторонами вне зависимости от того, кто это сделал первым.
В соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 31 Правил № 491, решение по утверждению размера платы за содержание жилого помещения принимается с учётом предложений УО и на период не менее чем один год. Чаще изменять его нельзя, а максимальный срок действия не ограничен. Применяется он не с момента заключения договора, а с даты начала его действия.
Если в ДУ не предусмотрен порядок изменения размера платы на индекс потребительских цен и ОСС не принимало такого решения, то нельзя применять муниципальный тариф – УО обязана использовать ранее утверждённую стоимость работ и услуг.
«Решение общего собрания действует бессрочно, до момента принятия иного решения [...] независимо от длительности периода», – подытожил Минстрой РФ.
При каких условиях УО вправе применять муниципальный размер платы55311
Входит ли проверка готовности дома к зиме в лицензионный контроль за УО
Письмо от 23.09.2025 № 56428-АФ/04 Минстрой России посвятил теме надзора за подготовкой УО жилфонда к отопительному сезону. Согласно пп. «а» п. 3 Положения № 1110, к лицензионным требованиям отнесено соблюдение норм из ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ: управляющая организация несёт ответственность за оказание услуг и выполнение работ для надлежащего содержания общего имущества, в том числе за обеспечение готовности инженерных систем.
В силу п. 2.6.10 Правил № 170, их пригодность к эксплуатации в зимних условиях подтверждается наличием паспорта готовности дома. Порядок его получения регламентирован приказом Минэнерго РФ от 13.11.2024 № 2234.
В силу приказа Минстроя России от 30.12.2020 № 912/пр, соблюдение положений Правил № 170 – предмет контроля за деятельностью УО. Таким образом, получение паспорта готовности МКД к отопительному периоду является лицензионным требованием.
В соответствии с п. 14 Порядка № 2234, он выдаётся в течение пяти рабочих дней со дня подписания акта оценки в случаях, когда в отношении проверяемого лица установлен уровень «Готов» или «Готов с условиями». Если выявленные при проверке замечания не устранены в срок, то комиссия передаёт эту информацию в органы ГЖН для привлечения виновных к ответственности.
Необеспечение готовности МКД к отопительному периоду и неполучение паспорта – нарушение лицензионного требования, установленного ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, которое может быть признано грубым – если не проведены промывка и опрессовка ВДИС (ч. ч. 2, 3 ст. 14.1.3 КоАП РФ).
Как УО и ТСЖ готовить жилфонд к зиме согласно приказу № 2234: обзор61640
Можно ли разместить сообщение об ОСС в системе, если новый дом ещё не внесён в реестр лицензий
Ещё одно интересное УО и ТСЖ письмо – от оператора ГИС ЖКХ – опубликовала Ассоциация «Новое качество». Ранее она отправила отвечающей за развитие системы компании вопросы:
- есть ли техническая возможность разместить сообщение о проведении ОСС в новостройке, информация об управлении которым с момента его ввода в эксплуатацию не размещена в реестре лицензий;
- планируется ли добавление такого функционала.
В ответе оператор ГИС ЖКХ указал, что в системе реализована возможность по размещению сообщения о проведении общего собрания в отсутствие сведений в реестре лицензий.
Но при этом МКД должен быть внесён в реестр объектов жилищного фонда и иметь статус «Размещён». Получить такой статус дом может, только если в систему добавлен договор управления, заключённый между застройщиком и выбранной им УО.
«Оператор правомерно говорит: собственники не могут провести собрание до выбора УО застройщиком. Сначала его договор с компанией, а потом уже ОСС. Тогда у инициатора и появится техническая возможность разместить сообщение», – отметила Юлия Олюшкина, руководитель отдела по работе с клиентами РосКвартала.
Собственники могут внести сообщение при соблюдении указанных выше условий и при наличии в системе информации о праве собственности, зарегистрированном в Росреестре.
«Запланирована доработка, позволяющая разместить сообщение о проведении собрания позднее, чем за 10 дней до его начала, но при наличии ранее выданного уникального идентификационного номера (УИН) и пароля», – отметил оператор в письме.
Получить их можно будет через специальную заявку о регистрации собрания с указанием основных его характеристик и приложения скан-копии уведомления о проведении ОСС. При этом сам факт размещения сообщения будет неразрывно связан с наличием многоквартирного дома в Реестре объектов жилфонда ГИС ЖКХ.
Как напомнила Юлия Олюшкина, о внедрении такого способа размещения сообщения – архивного, менее чем за 10 дней – оператор говорит с 25 августа без указания срока исполнения.
Разбираться в функционале в системы – наша работа. При этом мы регулярно делимся опытом и полезными советами по размещению информации в ней, отвечаем на вопросы УО, ТСЖ и кооперативов в статьях на портале и в телеграм-канале.
В последние месяцы их становится больше – функционал постоянно меняется, как и НПА, регламентирующих работу в системе. Мы собираем все вопросы от управляющих МКД через форму – и передаём спикерам Большого онлайн-семинара о ГИС ЖКХ, который пройдёт 29 и 30 октября. Присоединяйтесь, чтобы не заблудиться в лабиринтах нововведений: