В рубрике «Спрашивали? Отвечаем» продолжаем публиковать разборы вопросов от управляющих МКД. Из обзора ответов от экспертов Ассоциации «Р1» за январь–февраль узнайте о продлении сроков ОСС и о возврате средств после отмены судебного приказа, а также читайте разъяснения по ещё четырём ситуациям из практики УО и ТСЖ.
Накажут ли УО, продлившую ОСС из-за недобора кворума
Согласно п. 3 ч. 5 ст. 45 ЖК РФ, в уведомлении об общем собрании собственников должны быть указаны дата, место и время его проведения. Если используется заочный формат – время окончания приёма решений и адрес, куда их нужно передать.
Срок определяется датой или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ч. 2 ст. 190 ГК РФ). Он не может зависеть от поведения граждан (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).
Дата окончания приёма решения заочного голосования должна быть конкретной и не длящейся в силу ст. 190 ГК РФ. Это срок пресекательный, возможность его пролонгации не предусмотрена.
Как пояснил Минстрой России в письме от 23.05.2022 № 10380-ОГ/16, при проведении ОСС датой окончания голосования нельзя указать день, когда инициаторы соберут необходимый кворум. Это событие не отличается обязательной неизбежностью и зависит от воли третьих лиц. При таком нарушении решение собрания может быть оспорено (апелляционные определения Московского городского суда от 04.12.2017 по делу № 33-49620/2017 и от 13.10.2014 по делу № 33-22611/2014).
Из приведённых дел следует, что продление сроков ОСС закон не допускает. Но если это единственное нарушение при проведении собрания, то суд не отменит принятые на нём решения.
«Спрашивали? Отвечаем» на шесть вопросов УО о работе в МКД20220
Как быть УО, если собственник оплатил долг по судебному приказу, а затем добился его отмены
В соответствии со ст. 129 ГПК РФ, при поступлении в установленный срок возражений относительно исполнения судебного приказа инстанция отменяет это решение. В таком определении судья разъясняет взыскателю, что требование можно предъявить в порядке искового производства.
Несмотря на внесение средств по отменённому приказу, между сторонами сохраняются спорные взаимоотношения по задолженности за ЖКУ. Управляющей организации необходимо подать иск о её взыскании.
При этом, в случае заявления должника о повороте исполнения и возврате уплаченных денег, УО нужно подать ходатайство о приостановлении его рассмотрения до момента появления решения по иску.
Можно ли внести в договор управления условие о применении новых НПА к ранее возникшим отношениям
Нормы ч. 1 ст. 6 ЖК РФ закрепляют общеправовой принцип действия законодательства во времени: жилищный нормативно-правовой акт не имеет обратной силы и применяется к отношениям, возникшим после введения его в действие.
В соответствии со ст. 7 ЖК РФ, аналогия закона по сходным ситуациям применяется в случаях, если:
- отношения не урегулированы отраслевым НПА или соглашением участников,
- при отсутствии норм гражданского или иного законодательства;
- это не противоречит их существу.
ЖК РФ прямо не регулирует применение вновь принятых законов к уже подписанному договору, поэтому использованию подлежат положения ст. 422 ГК РФ: он должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.
Условия ДУ сохраняют силу при изменениях в НПА, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие ранее.
Таким образом, применение новых норм к уже подписанным договорам управления возможно только в силу прямого указания на это в нормативно-правовом акте или путём утверждения такого решения на ОСС.
Спрашивали? Отвечаем: уступка долгов новой УО и плата за тепло на СОИ18550
Может ли УО оспорить штраф в 50% от неправильно рассчитанной платы собственника за ЖКУ
Согласно п. 155(1) Правил № 354, в случае нарушения порядка расчётов за коммунальные услуги, повлёкшего необоснованное увеличение сумм к оплате, исполнитель обязан уплатить потребителю штраф в размере 50% от излишне начисленной суммы.
Из буквального толкования п. п. 155(1), 155(2) Правил № 354 следует, что основанием для начисления штрафа являются не любые ошибочные действия исполнителя ЖКУ, а лишь нарушение порядка расчётов.
Как указанов ч. ч. 6, 7 ст. 157 ЖК РФ, собственник должен подать исполнителю услуг заявление в письменной форме о выплате штрафа – путём снижения суммы начислений за ЖКУ в следующем расчётом периоде.
Таким образом, основаниями для оспаривания указанного штрафа являются:
- отсутствие письменного обращения собственника по данному вопросу;
- непредоставление потребителем мотивированных доказательств нарушения порядка расчёта платы.
Как действовать УО после отказа ГЖИ внести изменения в реестр лицензий и устранения указанных в нём нарушений
Согласно п. 12 Порядка № 938/пр, управляющая организация после устранения нарушений, указанных в пп. «а» п. 5 этого документа, вправе обратиться в орган ГЖН с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий повторно.
Делать это нужно по общим правилам, установленным в п. 2 Порядка № 938/пр, – повторив обращение. При этом необходимо сохранить подтверждение первоначального заявления и получения отказа от ГЖИ.
Создавать в ГИС ЖКХ новую заявку на внесение дома в реестр не требуется: если она отклонена, нужно направить её снова после устранения нарушений, из-за которых пришёл отказ.
В соответствии с п. 4 Порядка № 938/пр, орган Госжилнадзора обязан рассмотреть такое заявление и приложенные к нему документы в течение десяти рабочих дней с даты его поступления.
Спрашивали? Отвечаем: финансирование капремонта и перерасчёты с ИПУ14960
Должно ли ТСЖ вести журнал по охране труда, если в штате только председатель, работающий из дома
Согласно ст. 312.7 ТК РФ, для создания безопасных условий и охраны труда дистанционных сотрудников работодатель:
- исполняет обязанности, предусмотренные абз. 18, 21, 22 ч. 3 ст. 214 ТК РФ;
- знакомит их с требованиями охраны труда при работе с оборудованием и средствами, рекомендованными или предоставленными для выполнения обязанностей.
Другие требования по данному вопросу на дистанционных работников не распространяются, если иное не предусмотрено коллективным договором или соглашениями. Ведение журнала по охране труда руководителем ТСЖ, работающим дистанционно, необязательно.
Остались вопросы по управлению и содержанию домов? Оставьте их в комментариях: самые интересные юристы Ассоциации «Р1» разберут в статьях серии «Вы нам писали» или дадут краткие пояснения в телеграм-рубрике «Разбор полётов». Чтобы не пропустить, ➡️ подпишитесь.
Хотите гарантированно получить ответ? Вступайте в Ассоциацию «Р1» – и пользуйтесь всеми преимуществами её членов.
