В декабре эксперты Ассоциации «Р1» разобрали восемь ситуаций из работы управляющих МКД. Мы выбрали пять из них: узнайте, как поменять платёжного агента по решению ОСС, в чьи обязанности входит выкатка мусорных баков на улицу и вправе ли ТСН передать долги жителей при смене способа управления.
Нужно ли УО при прямых договорах собирать плату за отопление СОИ
Должна ли управляющая организация при прямых договорах собирать с жителей деньги за тепловую энергию на СОИ по услуге «отопление»? Нужно ли выносить эту сумму отдельной строкой в квитанции?
Согласно ч. 9.1 ст. 156 ЖК РФ, стоимость коммунальных ресурсов на СОИ входит в плату на содержание жилого помещения. В соответствии с ч. 12 ст. 161 ЖК РФ, управляющие организации не вправе отказаться от заключения с РСО соответствующих договоров по КР на СОИ.
Прямые взаимоотношения между поставщиками и собственниками возможны исключительно на поставку коммунальных услуг, поэтому переход на них не затронет отношения УО и ресурсоснабжающей организации, которые сложились при расчётах за ресурсы на содержание общего имущества (ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ).
Плату за КР на СОИ поставщик выставляет управляющей организации, а та, в свою очередь, начисляет её жителям МКД в составе платы за содержание жилого помещения в МКД.
По формуле № 3(6) приложения № 2 к Правилам № 354, стоимость ресурсов на СОИ по отоплению включена в плату за такую услугу в жилом или нежилом помещении, то есть, отдельной строкой в квитанции за ЖКУ её выделять не надо.
Спрашивали? Отвечаем: замена ОДПУ, персданные и доступ на крышу МКД
Деятельность УО март’25
Как поменять платёжного агента на компанию с более выгодными расценками
Несколько лет назад по решению ОСС был заключён договор с платёжным агентом. Жители предлагают сменить его на компанию с более выгодными ценами. Нужно ли для этого проводить новое собрание?
Согласно пп. «е» п. 32 Правил № 354, исполнитель КУ может привлекать на основании соответствующего договора организацию или индивидуального предпринимателя, чтобы тот:
- начислял плату,
- выставлял платёжные документы,
- направлял их потребителям.
Правила № 354 не требуют для этого решения ОСС. В то же время у собственников нет компетенции на общем собрании голосовать по вопросу о новых или расторжении ранее заключённых агентских договоров – это не входит в перечень, представленный в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. При этом, согласно п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, указанный перечень является открытым и позволяет решать и другие, кроме описанных, вопросы.
В соответствии со ст. 1 ЖК РФ, граждане свободны реализовывать любые жилищные права в своих интересах. Их можно ограничить исключительно в целях защиты конституционного строя, нравственности и обеспечения безопасности государства, к чему не относится принятие решения о прекращении агентского договора.
Если ранее договор был заключён по итогам общего собрания, то рекомендуется вынести на него вопрос о смене агента.
Спрашивали? Отвечаем: шесть вопросов о ЖКУ, договоре управления и ОСС
Полезные материалы ноябрь’24
Вправе ли товарищество передать долг жителей новой УО
Может ли ТСН передать дебиторскую задолженность собственников УО, если те на общем собрании выбрали новый способ управления МКД и компанию?
Уступка требования кредитором другому лицу – цессионарию – возможна, когда она не противоречит закону (п. 1 ст. 388 ГК РФ). В июле 2019 года вступили в силу поправки в ст. ст. 155, 162 ЖК РФ, установившие запрет на уступку права по возврату просроченной задолженности за ЖКУ третьим лицам, например, коллекторам. В случае нарушения этого запрета передача долга считается ничтожной в соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ.
Однако в п. 18 ст. 155 ЖК РФ указано, что уступка права требования по долгам за ЖКУ допускается в пользу выбранной УО, созданных ТСЖ или кооператива, а также РСО или регоператору по обращению с ТКО.
В связи с этим для передачи долга собственников от ТСН в новую управляющую организацию необходимо заключить договор цессии по возврату просроченной задолженности.
Должен ли регоператор забирать мусор из контейнеров мусоросборной камеры
Относится ли мусоросборная камера в МКД к местам накопления ТКО, и должен ли регоператор проводить погрузку мусора из находящихся там контейнеров? В чьи обязанности входит выкатка баков на улицу и их уборка после вывоза отходов?
Обслуживание мусороприёмных камер и мусоропроводов описано в п. 132 СанПиН 2.1.3684-21. Очищает, промывает и дезинфицирует ствол лицо, управляющее МКД. Это необходимо делать не реже одного раза в месяц, а удалять отходы из мусоросборной камеры нужно ежедневно.
В соответствии с п. 10 Правил № 1156 (с 1 сентября 2025 года – п. 30 Правил № 293), в качестве мест накопления твёрдых коммунальных отходов, если это не противоречит договору с регоператором, можно использовать:
- контейнеры внутри мусоросборных камер;
- баки и бункеры на специальных площадках;
- пакеты или другие ёмкости, предоставленные региональным оператором.
Так, мусороприёмные камеры в МКД относятся к местам накопления ТКО. Согласно ст. 36 ЖК РФ, контейнеры являются частью общедомового имущества, поэтому выкатывать и закатывать их должны работники управляющей организации.
Спрашивали? Отвечаем: пять вопросов об обязанностях управляющих МКД
Может ли компания учесть голоса участников ОСС, отказавшихся дать идентификационные сведения
Как УО поступать с решениями собственников, отказывающихся предоставлять персональные данные?
Согласно ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ, бюллетень ОСС должен содержать идентификационные сведения голосовавшего и решения по каждому вопросу повестки дня. Также в него включается информация о номере и площади помещения, реквизиты правоустанавливающих документов и:
- для физлиц – ФИО;
- для юридических лиц – наименование, ИНН и ОГРН.
Без этих сведений бюллетень нельзя учесть при подсчёте итогов собрания.
Остались вопросы по управлению и содержанию домов? Оставьте их в комментариях, а самые интересные юристы Ассоциации «Р1» разберут в рубрике «Вы нам писали» или дадут краткие ответы в пятничной телеграм-рубрике «Разбор полётов». Чтобы не пропустить, подпишитесь.
Хотите гарантированно получить ответ? Вступайте в Ассоциацию «Р1» – и пользуйтесь всеми преимуществами её членов.
