Период, когда договор с прежней УО уже расторгнут, а данные о новой ещё не внесены в реестр лицензий, обычно повод для судебных споров о том, кто в это время взимает плату за ЖКУ. Сегодня рассмотрим вопрос с другой стороны: может ли орган ГЖН в этот период проверить бывшую управляющую организацию и наказать за нарушения в доме.

ГЖИ оштрафовала УО после того, как собственники выбрали другую компанию, но до внесения изменений в реестр лицензий

В середине 2021 года Госжилинспекция Подмосковья по жалобе собственника проверил работу одной из управляющих организаций в Балашихе. Ведомство выявило нарушения, среди которых:

  • локальное вздутие и отслоение штукатурки на стенах первого этажа;
  • частичный дефект притвора дверей из тамбуров мусоропроводов;
  • отсутствие освещение в местах общего пользования.

Надзорный орган привлёк компанию к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ – за нарушение лицензионных требований. УО оплатила штраф и устранила нарушения, о чём представитель ГЖИ составил акт.

В октябре собственники на общем собрании расторгли договор управления и выбрали другую компанию, а затем коллективно пожаловались в орган ГЖН, что бывшая УО не исполнила ранее выданное предписание. Спустя два месяца после ОСС ведомство вновь провело проверку и установило, что выявленные в июне 2021 года нарушения не устранены.

Бывшая УО вновь получила предписание, а также штраф по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ в 250 тысяч рублей. Компания с этим не согласилась и подала иск в суд, указав, что орган ГЖН проверил и привлёк к ответственности не ту организацию: в октябре собственники её сменили (дело № А41-11465/2022).

Об исполнении предписаний ГЖИ после расторжения договора управления

Надзор и судпрактика Надзор и судпрактика ноябрь’18

Суд указал на отсутствие у ГЖИ оснований на проверку компании, договор с которой собственники расторгли

Суд первой инстанции посчитал, что Госжилинспекция провела новую выездную проверку работы бывшей УО без основания, поскольку в коллективной жалобе жители просили наказать организацию за невыполнение предписания – по ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ. Но срок привлечения к ответственности по данной статье – три месяца, и к моменту обращения он истёк. К тому же:

  • инспектор ранее составил акт, которым подтвердил, что предписание компания выполнила в полном объёме;
  • УО за эти нарушения уже была наказана и штраф оплатила, поэтому её нельзя второй раз привлечь за них к ответственности (ч. 5 ст. 4.1 КоАП РФ, ч. 5 ст. 3 № 294-ФЗ).

За два месяца до спорной проверки собственники на ОСС сменили организацию и расторгли договор с компанией-истцом. У органа Госжилнадзора не было оснований проверять, как она управляет МКД.

В итоге судья признал постановление надзорного ведомства незаконным, удовлетворив иск управляющей организации. Апелляционная инстанция, куда обратилась ГЖИ, коллег поддержала.

Госжилинспекция настаивала на том, что, согласно ч. 7 ст. 162 ЖК РФ, УО-истец на момент проверки ещё управляла спорным МКД. Но апелляционный суд отклонил довод: ч. 7 ст. 162 ЖК РФ регламентирует срок, в который УО обязана приступить к работе в связи с заключением ДУ, но не обязывает компанию оказывать услуги после его расторжения.

Как УО прекратить управлять домом по истечении срока действия ДУ

Деятельность УО Деятельность УО январь’23

При разрешении спора инстанции должны установить, кто в спорный период на самом деле управлял домом

Кассационная инстанция прислушалась к доводам органа ГЖН и согласилась, что у ведомства были основания проверить выполнение требований по содержанию и ремонту спорного МКД. Госжилинспекция получила жалобу жителей, которые указали на наличие нарушений и при выездной проверке подтвердила эти факты, зафиксировав в акте (ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ, ч. 2 ст. 10 № 294-ФЗ).

Главный вопрос, который, по мнению кассационного суда, должны были выяснить коллеги, – продолжала ли УО-истец управлять домом на момент проверки и составления этого акта. Судья указал на то, что изменения в реестр лицензий внесены через полтора месяца после спорной проверки.

Новая УО в соответствии с ч. 7 ст. 162 ЖК РФ должна была приступить к управлению домом только 1 февраля. С момента проведения ОСС и до внесения изменений в реестр лицензий ответственность за содержание МКД лежала на компании-истце.

Кассационный суд указал, что нижестоящие инстанции не проверили, кто управлял домом в спорный период. Поэтому он отменил решения коллег и отправил дело на новое рассмотрение. Но и после повторного рассмотрения решение первой инстанции осталось неизменным: постановление органа ГЖН незаконно.

Кто управляет домом, где ДУ не продлён: изменения в практике ВС РФ

Деятельность УО Деятельность УО июль’21

ВС РФ: первичен договор управления, воля ОСС и фактическое выполнение работ, а не запись в реестре

В деле № А41-11465/2022 перед судами в очередной раз встал вопрос о том, с какого момента новая УО начинает управлять домом, а прежняя – прекращает это делать. От этого зависит, вправе ли орган ГЖН проверять прежнюю компанию в то время, когда договор с ней уже расторгнут, а данные о новой ещё не внесены в реестр лицензий.

Формально новая компания должна были приступить к управлению только с момента внесения дома в лицензию, но на практике так бывает не всегда. И судебная практика Верховного суда РФ в последние годы демонстрирует тенденцию отхода от формализма.

Например, в деле № А76-30255/2018 Верховный суд РФ указывал на модель добросовестного поведения бывшей УО: зная, что собственники на ОСС расторгли с ней договор, она устраняется от управления домом, не взимает с жителей плату за ЖКУ даже в период до внесения изменений в реестр лицензий. При этом важное условие – выбранная на собрании организация или образованное ТСЖ приступили к работе в этот период.

Также при рассмотрении вопроса об управлении домом в период до внесения изменений в реестр лицензий следует учитывать ещё две позиции ВС РФ:

  1. О том, что важнее – воля собственников, которые заключили новый ДУ, или дата внесения изменений в реестр.

Как указал ВС РФ в деле № А33-27179/2018, первичен договор управления и фактическое выполнение работ, а отсутствие записи в реестре не свидетельствует об обязанности бывшей УО оказывать услуги и проводить работы вопреки воле жителей, выраженной на ОСС.

  1. Об основаниях применять нормы ч. 3 ст. 200 ЖК РФ о непрерывном управлении домом.

В деле № А51-21536/2019 Верховный суд РФ указал, что требования ч. 3 ст. 200 ЖК РФ распространяются на случаи, когда надзорное ведомство исключает дом из реестра:

В рассмотренном деле № А41-11465/2022 нет ни одного из этих условий: собственники сами решили расторгнуть договор с компанией. Их воля первична. Таким образом, кассационный суд, следуя практике ВС РФ, призвал уйти от формализма и разобраться в фактической составляющей спора – установить, кто управлял домом в период проверки. Если к работе уже приступила новая организация, то именно она допустила выявленные нарушения, а не бывшая УО.